Septiembre, mes de traslados de residencia, ¿comprar o alquilar vivienda? El alquiler de temporada. La alternativa de una cooperativa de viviendas de cesión de uso

31/08/2018

Termina el mes de agosto inmobiliario más calmado que el de 2017 y comienza septiembre, un mes en el que se hace notar en los alquileres la movilidad con motivo de estudios o de trabajo.

Unos y otros traslados suponen, con frecuencia, estancias de varios años en un determinado destino. ¿Es buena idea plantearse la compra de una vivienda, en lugar de alquilarla? Esta pregunta se plantea en multitud de contextos y el dilema es común: ¿es mejor comprar o alquilar? 

 

 

España es un país de propietarios, tradicionalmente, donde se considera la compra de vivienda como un ahorro y una inversión acertada.

 

Un dilema interminable en un país de propietarios

El dilema no es solo cuestión de decidir entre una u otra opción, sino también de poder decidir, como pone de manifiesto el cuarto estudio de mercado de Casaktua,  “La demanda de vivienda en España. Diez años después del estallido de la crisis”, que estos días hemos repasado y compartido en nuestros perfiles sociales. Tras una encuesta de Casaktua a 1.100 personas, ha quedado reflejado en el estudio que el 58% de las personas que viven en alquiler preferirían comprar, pero no se lo pueden permitir.

Aunque el factor tiempo o duración del alquiler tiene gran peso en la decisión de compra, es determinante la situación económica, como expresaba Beatriz Toribio, responsable del área de Estudios de Fotocasa, en una entrevista

«Es importante preguntarse cuánto tiempo vamos a vivir en el inmueble y analizar cuáles son las perspectivas laborales y económicas de cara al futuro».

La subida de los alquileres está empujando a valorar la opción de la compra; aunque en Salamanca y otras ciudades se hace notar poco, los casos de Madrid y Barcelona ponen en alerta a ciudades pequeñas de que pueda ocurrir algo parecido.

La frase de que «alquilar es tirar el dinero» es muy común, ¡lógicamente, en un país de propietarios! Pero, haciendo números, no faltan las conclusiones y demostraciones por ambos lados: tanto que comprar casa es mucho más económico que vivir de alquiler como que alquilar no es tirar el dinero.

 

 

Alquiler de temporada

Esta modalidad no está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario son similares a los de un alquiler residencial, con dos excepciones señaladas:

- por ley, el arrendador pedirá dos mensualidades en concepto de fianza, al tratarse de un alquiler que no es el de vivienda habitual,

- el contrato no es prorrogable.

 

En cuanto al requisito de fianza de alquiler, hay que decir que, al igual que otros requisitos, el arrendador es libre de pedir lo que considere oportuno y el arrendatario es libre a su vez para aceptar o no las condiciones que se le planteen y de proceder en consecuencia. La ley, por su parte, establece los mínimos de los que no es posible prescindir.

A la hora de redactar el contrato de alquiler de temporada es importante hacer constar:

- dirección de la residencia habitual del arrendatario, indicando que no podrá ser modificada por la existencia de dicho contrato de alquiler de temporada,

- motivo del alquiler de temporada,

- duración y forma de rescisión del contrato.

 

Las especificaciones anteriores permitirán que el arrendador que tiene la voluntad de alquilar por temporada no se encuentre con que ha contratado a un inquilino con derechos de renovación del alquiler según la LAU, por lo tanto, a un arrendatario de residencia habitual.

Con relación a las diferencias entre el alquiler por temporada y el alquiler turístico, este artículo de Iberley  explica las modificaciones establecidas en la LAU.

 

Cooperativa de viviendas de cesión de uso

Esta modalidad habitacional procede de los países nórdicos y es una de las alternativas que se van afianzando en España frente al alquiler y la propiedad tradicionales.

La cesión de uso puede venderse, comprarse o subastarse, mientras que la propiedad de la vivienda está en manos de una cooperativa que sí deberá adquirir la vivienda por los medios tradicionales. 

En esta modalidad habitacional son frecuentes un acentuado compromiso con la sostenibilidad y la autogestión. También es habitual que los mejores espacios fuera de las viviendas se destinen a zonas comunes.

Hasta ahora los proyectos que han tenido mayor éxito han sido de convivencia senior, no tanto intergeneracional.

La banca ética es el tipo de entidad financiera que más apoya la cooperativa de viviendas de cesión de uso. En cuando a la posición de las Administraciones Públicas, destaca la Comunidad Autónoma Vasca, que en su normativa de vivienda contempla esta modalidad habitacional alternativa.

Si deseas saber más acerca de esta opción, es de interés este artículo publicado este año por CIRIEC España. Revista de economía pública, social y cooperativa«Las cooperativas de viviendas de cesión de uso: experiencias emergentes en España», de Aitziber Etxezarreta, Gala Cano y Santiago Merino.

 

Imágenes: 

Agosto en Cine Premiere.

Septiembre en La Opinión de Murcia.

 

Evolución esperada del sector inmobiliario español hasta junio de 2019

 

Expectativas del sector inmobiliario para los próximos tres meses (abril-junio)

El precio medio de la vivienda se sitúa en 1.613 €/m², registrando un aumento del 2,7% desde junio de 2018, y mantiene estable su ritmo de crecimiento.

La variación anual de precios de vivienda durante el año 2018, se sitúa en el 5,5%, aunque se detectan síntomas de fatiga, principalmente, en algunas de las grandes capitales.

El índice de confianza en la evolución del sector inmobiliario se sitúa en 55,9 puntos sobre 100 desde los 57 puntos del trimestre anterior. Este es el tercer trimestre consecutivo en el que este índice experimenta retroceso desde 2012.

El índice de esfuerzo inmobiliario se sitúa en 7,3 años de sueldo para la adquisición de una vivienda media. Se trata de una cifra muy similar, aunque ligeramente superior a la observada en el primer trimestre de 2018.

El índice de accesibilidad a nivel estatal se sitúa en 104 puntos en el trimestre actual, un punto por encima del de hace un año. Al igual que en trimestres anteriores, en las Comunidades de Baleares, Cataluña y Madrid el índice de accesibilidad sigue situado por debajo de los 100 puntos, que determinan el punto de equilibrio entre los precios de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma. 

 

 

Estudio de mercado de la vivienda nueva y usada

El incremento del precio de venta de vivienda nueva y usada en Salamanca entre junio y diciembre de 2018 ha sido de los más bajos de España, el 0,3%. En el extremo opuesto, la subida en Baleares es del 10,7%

Desde diciembre de 2017, el precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada ha experimentado un incremento del 5,5%, mientras que la variación registrada entre junio y diciembre de 2018 es del 2,7%.

El comportamiento de los precios no ha sido homogéneo en todo el ámbito territorial. Así, atendiendo a los valores medios por provincia, la oscilación varía entre la subida anual del 10,7% observada en Baleares, el 9% de Madrid o el 8,9% de Barcelona, hasta el 0,3% que se registra en Salamanca, o el 0,4% en Teruel.

El precio medio más elevado se registra en la provincia de Barcelona (2.607 €/m2), seguida de Guipúzcoa (2.429 €/m2), mientras que los más bajos se dan en Badajoz (860 €/m2) y Ciudad Real (875 €/m2)

El comportamiento de los precios en las dos grandes capitales de referencia no ha sido el mismo durante el último año, pudiendo apreciarse que mientras los precios en Barcelona han ido creciendo a un ritmo cada vez más suave, pasando de 14,4% a finales de 2017 hasta 10,3% a finales de 2018, la progresión de Madrid es la contraria, pasando del 8,3% a final de 2017 al 11,4% a final de 2018.

El mismo fenómeno de aceleración se observa en Palma de Mallorca (del 10,5% al 13,25%) y Málaga (de 3,6% a 8,17%), siendo esta última la que experimenta mayor aceleración en el crecimiento.

En el resto de las capitales de provincia, las variaciones de valor han sido generalmente discretas, apreciándose tres casos en que se produce una ligera reducción de valor: Teruel (−1,7%), Salamanca (−0,3%) y Lugo (−0,6%)

Barcelona, no obstante, continúa siendo la capital más cara de España, igual que en periodos anteriores, con precios medios que superan los 3.700 €/m2, mientras que Madrid se acerca a los 3.000 €/m2, Palma a 2.300 €/m2, y Málaga supera la barrera de los 1.800 €/m2.

 

 

Tipologías recomendadas, con rentabilidad bruta, para la inversión destinada al alquiler

Las viviendas de menor tamaño (aproximadamente 55 m2) en la provincia de Toledo ofrecen una rentabilidad bruta anual del 8,8%, un resultado ligeramente por encima de la rentabilidad media que registra dicha provincia. Más al sur, las tipologías de 70-100 m², en Sevilla, ofrecen rendimientos por encima del 7% con un riesgo de inversión reducido.

Salamanca, la tercera tipología recomendada, con poco riesgo al igual que las dos precedentes, Coruña y Toledo, consta de 55 metros cuadrados. La rentabilidad es del 6,7%, con variación anual del 6,9%.

 

 

Fuente de este artículo: Sociedad de Tasación, Tendencias del sector inmobiliario. Abril 2019. Informe completo de tendencias de vivienda nueva y usada. Segundo trimestre de  2019.

Conócenos más. Metroútil: información, personalización, experiencia, intermediación inmobiliaria

 

Cuando nos presentamos como empresa, decimos que Metroútil se dedica a la intermediación inmobiliaria, y para el desarrollo de esta actividad, la información es clave:

  • tanto el reunir y disponibilizar la información
  • como el relacionar de forma adecuada la información con cada cliente, es decir, personalizar los datos para cada operación inmobiliaria.

 

De casi 2.000 años a.C. se tienen noticias de la actividad consistente en acercar la oferta y la demanda, que es la meta de intermediar, ya que la figura del corredor de bienes se encuentra regulada en Mesopotamia en el Código de Hammurabi.

El momento del sector inmobiliario es de recuperación, pero una recuperación desigual entre las ciudades españolas. Por lo tanto, a la hora de generalizar, cabría hablar también de cambio.

Este cambio que se percibe tiene dos características reseñables:

  • por un lado, un alza de los precios de compra, especialmente en las grandes capitales de España, como Madrid, Valencia y Barcelona,
  • y por otro lado, el alza también de los precios del alquiler, incluso con un componente de especulación, motivada por la demanda de alquiler vacacional o alquiler turístico, también de forma más acentuada en grandes ciudades, con incrementos de hasta el 30%.

 

¿Y en Salamanca? El responsable de la oficina de Metroútil, Borja Sánchez, nos dice para este post que, en este momento, en la ciudad de Salamanca:

  • El precio de la vivienda sube en el centro mientras que se mantiene en las demás zonas.
  • En los alquileres coexisten dos tendencias: la opción de mantener el precio y la opción de elevarlo; es este segundo caso, las subidas son de un 10-15% y se dan indistintamente en todas las zonas de la capital salmantina.
  • En cuanto al alquiler turístico, Borja subraya que Metroútil no trabaja esta modalidad.

 

Metroútil tiene una oficina abierta al público a pie de calle, luminosa, donde las paredes son ventanales por dos de los costados. Su instalación y su mobiliario transmiten al recién llegado que se encuentra en un entorno en el que prima la mentalidad práctica, centrada en la razón de ser de la oficina: dar servicio al cliente que nos deposita su atención y su confianza. Amplias mesas para los asesores y sillas para el público son los protagonistas; es un mobiliario convencional de oficina, un entorno de trabajo agradable, sencillo y actual.

Nuestros asesores son profesionales del sector inmobiliario, todos con una sólida experiencia, ya que en este momento en Metroútil no trabaja ningún profesional que empieza su carrera.

Escuchamos al cliente, con la meta de dar respuesta a sus expectativas, y si esto te suena a frase comercial o a perogrullada, piensa en las empresas que probablemente conoces en las que a toda costa se quiere encaminar a los clientes hacia un interés de la empresa, pasando por encima del interés que el cliente transmite. Unos lo llamarán educación; otros, respeto; en muchas empresas se llama cultura comercial y así también lo consideramos en Metroútil, donde nuestra actividad se planifica a partir del encargo del cliente.

Además de escuchar al cliente, le brindamos nuestra experiencia, y muy específicamente:

  • Con información cribada de calidad sobre inmuebles, conforme a los requisitos que nos plantea para su operación inmobiliaria.
  • Con nuestro asesoramiento y opinión sobre precios, de acuerdo con el conocimiento del mercado y con la información sobre este en cada momento.
  • Por el conocimiento y la práctica en los procesos de compra, venta y alquiler, facilitamos todos sus trámites administrativos a nuestros clientes: desde solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad hasta la firma del contrato de alquiler o de la escritura de compraventa, pasando trámites diversos como la solicitud y recogida del certificado de estar al día de los pagos a la comunidad.
  • Además del asesoramiento en la negociación de precios o en los trámites administrativos, nuestra labor de intermediación comprende poner de acuerdo a las partes con respecto a condiciones materiales específicas de cada operación; por ejemplo, la limpieza de la vivienda, la renovación de la pintura o de algunos enseres, en el caso de un alquiler, o la venta con la cocina equipada o con la vivienda vacía.

 

Por lo que puedes leer resumido en estos cuatro bloques anteriores sobre nuestra experiencia al servicio del cliente, verás que, en efecto, la información resulta clave para la intermediación inmobiliaria, como mencionábamos anteriormente.

En un post anterior, hemos indicado como la marca Metroútil, su imagen como empresa, también «trabaja» para nuestros clientes, facilitando las transacciones.

En cuanto a las visitas a los inmuebles, acompañados por los asesores de Metroútil, deseamos recordar lo indicado también en un post anterior: realizamos cuantas visitas requiera el cliente para tomar su decisión. Esto también nos diferencia de otras empresas inmobiliarias que rehúsan hacer más de una o dos visitas, como quizá hayas comprobado por experiencia propia.

 

 

Fotos, de arriba abajo:

Borja Sánchez, responsable de la oficina de la Inmobiliaria Metroútil.

Saliendo para una visita. Es Pilar, asesora de vivienda en Inmobiliaria Metroútil.

María y Sandra, asesoras de vivienda, en un momento de su actividad en la oficina de Metroútil.

Leopoldo, nuestro asesor de fincas, suelo de labor y suelo urbanizable, habla con María, asesora de vivienda, en la oficina de Metroútil.