Intermediación inmobiliaria y tecnología

30/06/2018

La tecnología está cambiando nuestras vidas, empresas y Administraciones Públicas.

Hoy comprobamos que nuestras rutinas, metodologías, procesos, etc. son modificados por máquinas, wearables, tecnologías de información, etc. Nuevos softwares de datos y comunicación impulsan nuestro avance al futuro, desde en el ámbito personal hasta a escala global. En medio de ello, algunas realidades desaparecen, ya sea porque la tecnología hace que no tengan cabida en nuestro mundo o porque no se adaptan a la tecnología y quedan «fuera de juego». 

 

 

En el contexto global en el que vivimos, miramos hacia lo que ocurre en otros países líderes en el mundo, pues sabemos que, con mucha probabilidad, antes o después, lo que sucede en ellos será una realidad en el nuestro, España. Sea cual sea la amplitud de nuestro radio de acción, nos conviene conocer la situación de otros mercados, al mismo tiempo que la del nuestro, y conocer qué modas o qué cambios de mayor alcance pueden afectarnos. 

Esta semana, en Twitter y en Facebook, hemos compartido un artículo que ha publicado el CEO de Housfy, Albert Bosch, dedicado a la tecnología con relación a la intermediación inmobiliaria, al «Property Technology o PropTech: empresas del sector inmobiliario que usan tecnología para mejorar o reinventar sus servicios», en sus palabras. Más en concreto, el artículo da el protagonismo a la comparación entre los precios de las comisiones de una empresa inmobiliaria online y otra offline, tomando como referencia el caso del Reino Unido. Los gráficos incluidos muestran una gran diferencia de precio a favor del cliente cuando se trata de agencias online y, en definitiva, dan este tipo de buenas razones al proyecto de desintermediación inmobiliaria que es Housfy.

La desintermediación inmobiliaria, el trato directo entre comprador y vendedor, o entre arrendador y arrendatario, puede tener un paralelismo en otras plataformas como Uber, Cabify o Airbnb, por citar solo tres nombres. Un software, un dispositivo electrónico y una conexión a Internet son el denominador común tecnológico para los usuarios de todas estas plataformas, y la tecnología es también la clave de empresas como Housfy. Quizá la desintermediación inmobiliaria sea el próximo huracán en las relaciones comerciales y el Real Estate el próximo sector en ser zarandeado casi hasta los cimientos, como lo han sido el taxi o la hostelería. 

Y, no obstante, la tecnología trabaja hoy por el profesional y por el cliente en el sector inmobiliario de varias maneras que no son la desintermediación. 

  • ¿Qué hace hoy la tecnología por una oficina o empresa inmobiliaria con sede física, tal como son las inmobiliarias que conocemos hasta ahora? 
  • ¿Para qué, o por qué, paga comisión el cliente de una inmobiliaria? 

 

Son dos amplias preguntas a las que se da respuesta todos los días ya que, en el caso de los profesionales, interrogan acerca de la mejor forma de desarrollar nuestro trabajo. Por lo mismo, no pretendemos agotar en esta página las respuestas un día como hoy, por ejemplo, ¿qué responderíamos?

 

Respecto a qué hace la tecnología hoy por el profesional y por el cliente, hay que destacar indudablemente las tecnologías de la información, a través de Internet y del software:

  • Información al cliente a través de Internet. En este terreno de la información, hay que tener en cuenta el alto componente visual que permite el medio digital, de imagen estática (fotografías) y dinámica (vídeo). 
  • Almacenaje y manejo de la información relativa a inmuebles.

 

Otros servicios tecnológicos de interés son:

 

  • La opción de pedir online la nota registral al Registro de la Propiedad.
  • Las reservas online de inmuebles (pensemos en los inmuebles que se compran a bancos o en casas para vacaciones).
  • Las comunicaciones empresa-cliente a través del correo electrónico y de aplicaciones seguras de mensajería instantánea.

 

En cambio, otras realidades parecen ser ajenas a la tecnología, como el hecho de tener que visitar el inmueble físicamente o acudir al notario para firmar la escritura de compraventa. 

 

Si bien hay, ha habido y habrá quienes optan por gestionar por sí mismos sus compras y alquileres inmobiliarios, son mayoría quienes acuden a los servicios de una inmobiliaria.

«A la hora de vender su casa, la mayoría de las personas quieren un agente comercial inmobiliario en el que no solamente puedan confiar, sino que además consiga el mayor precio posible en el menor tiempo posible y con los menores quebraderos de cabeza posibles durante el proceso», señala en uno de sus leídos artículos Bill Gassett, veterano agente inmobiliario y experto en TIC y marketing digital del Real Estate.

 

 

 

El trabajo y servicio que describe Gassett es lo que el cliente de la inmobiliaria remunera mediante la comisión que abona. Es el fruto de varios factores, procesos y acciones, entre los que destacamos:

 

  • Confianza, primer aspecto mencionado en la definición anterior. Si te fijas en el apartado de nuestra web «Presente y futuro en el sector inmobiliario», uno de los aspectos destacados, y por deseo expreso del responsable de nuestra oficina Metroútil, es la fidelización de clientes, lo que significa que Metroútil es depositaria de su confianza. ¿Y con un cliente nuevo? Vendedor y comprador, arrendador y arrendatario, se benefician de la imagen de marca y de la confianza que la empresa inmobiliaria ha generado en el mercado. Piensa en lo diferente que es visitar tú solo o sola un inmueble, sin otra tarjeta de presentación que haber concertado una cita con otra persona desconocida, a visitarlo en compañía de un profesional y más aún, si este profesional pertenece a una empresa con amplia trayectoria.

 

  • Información de calidad, es decir, inmuebles filtrados entre todas la oferta existente. Si alguna vez, por ejemplo, has buscado piso en Internet, después de dos o tres sesiones de búsqueda te habrás dado cuenta de que hay pisos anunciados desde hace mucho tiempo, otros anunciados que ya no están disponibles o bien, echarás en falta quizá más abundancia de calidad en la oferta.

 

 

  • Ahorro de tiempo, pues la inmobiliaria realiza las gestiones de pedir la nota registral, poner en contacto a las dos partes que firmarán el contrato, contactar con el presidente de la comunidad de propietarios y el administrador de la finca cuando sea necesario. En este ahorro de tiempo entra también el derivado de presentarse con el aval de una inmobiliaria profesional, lo que puede ahorrar unos cuantos trámites que dicta la desconfianza del sentido común; es decir, que también los clientes, además de los inmuebles, han pasado, en cierta manera, por un proceso de selección. Esto significa, quizá, que puedes resolver en dos visitas lo que resolverías en el doble yendo por tu cuenta.

 

 

  • Asesoramiento financiero, primero en cuanto al precio y después en cuanto a la posibilidad de hipotecas, ayudas al alquiler o gastos y cobros imputables a las partes actuantes en la transacción. Determinar el precio correcto es un factor decisivo para una buena venta y en este terreno, como esta crisis económica nos ha enseñado, el mercada manda mucho o casi todo. El conocimiento de los precios del mercado es otra aportación principal del profesional inmobiliario que servirá de orientación a la hora de fijar el precio, una decisión que tomará siempre el propietario.

 

 

Como también hemos compartido esta semana en nuestros perfiles sociales, está claro que todo tiene sus pros y sus contras, y ambos deben tenerse en cuenta, no solamente unos u otros. Por eso nos remitimos a este artículo de  Hispania Inversiones Inmobiliarias: «Ventajas y desventajas de vender tu inmueble a través de una agencia inmobiliaria».

 

Este otro artículo, igualmente compartido días atrás en Twitter y en Facebook, abunda en el mensaje que apoya esta página: «10 razones por las que es importante acudir a un asesor inmobiliario».

Te esperamos en Metroútil, verás nuestros datos de contacto en la cabecera de la página, y también te esperamos en esta web, ¡hasta nuestro próximo artículo!

 

 

 

 

 

 

 

Evolución esperada del sector inmobiliario español hasta junio de 2019

 

Expectativas del sector inmobiliario para los próximos tres meses (abril-junio)

El precio medio de la vivienda se sitúa en 1.613 €/m², registrando un aumento del 2,7% desde junio de 2018, y mantiene estable su ritmo de crecimiento.

La variación anual de precios de vivienda durante el año 2018, se sitúa en el 5,5%, aunque se detectan síntomas de fatiga, principalmente, en algunas de las grandes capitales.

El índice de confianza en la evolución del sector inmobiliario se sitúa en 55,9 puntos sobre 100 desde los 57 puntos del trimestre anterior. Este es el tercer trimestre consecutivo en el que este índice experimenta retroceso desde 2012.

El índice de esfuerzo inmobiliario se sitúa en 7,3 años de sueldo para la adquisición de una vivienda media. Se trata de una cifra muy similar, aunque ligeramente superior a la observada en el primer trimestre de 2018.

El índice de accesibilidad a nivel estatal se sitúa en 104 puntos en el trimestre actual, un punto por encima del de hace un año. Al igual que en trimestres anteriores, en las Comunidades de Baleares, Cataluña y Madrid el índice de accesibilidad sigue situado por debajo de los 100 puntos, que determinan el punto de equilibrio entre los precios de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma. 

 

 

Estudio de mercado de la vivienda nueva y usada

El incremento del precio de venta de vivienda nueva y usada en Salamanca entre junio y diciembre de 2018 ha sido de los más bajos de España, el 0,3%. En el extremo opuesto, la subida en Baleares es del 10,7%

Desde diciembre de 2017, el precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada ha experimentado un incremento del 5,5%, mientras que la variación registrada entre junio y diciembre de 2018 es del 2,7%.

El comportamiento de los precios no ha sido homogéneo en todo el ámbito territorial. Así, atendiendo a los valores medios por provincia, la oscilación varía entre la subida anual del 10,7% observada en Baleares, el 9% de Madrid o el 8,9% de Barcelona, hasta el 0,3% que se registra en Salamanca, o el 0,4% en Teruel.

El precio medio más elevado se registra en la provincia de Barcelona (2.607 €/m2), seguida de Guipúzcoa (2.429 €/m2), mientras que los más bajos se dan en Badajoz (860 €/m2) y Ciudad Real (875 €/m2)

El comportamiento de los precios en las dos grandes capitales de referencia no ha sido el mismo durante el último año, pudiendo apreciarse que mientras los precios en Barcelona han ido creciendo a un ritmo cada vez más suave, pasando de 14,4% a finales de 2017 hasta 10,3% a finales de 2018, la progresión de Madrid es la contraria, pasando del 8,3% a final de 2017 al 11,4% a final de 2018.

El mismo fenómeno de aceleración se observa en Palma de Mallorca (del 10,5% al 13,25%) y Málaga (de 3,6% a 8,17%), siendo esta última la que experimenta mayor aceleración en el crecimiento.

En el resto de las capitales de provincia, las variaciones de valor han sido generalmente discretas, apreciándose tres casos en que se produce una ligera reducción de valor: Teruel (−1,7%), Salamanca (−0,3%) y Lugo (−0,6%)

Barcelona, no obstante, continúa siendo la capital más cara de España, igual que en periodos anteriores, con precios medios que superan los 3.700 €/m2, mientras que Madrid se acerca a los 3.000 €/m2, Palma a 2.300 €/m2, y Málaga supera la barrera de los 1.800 €/m2.

 

 

Tipologías recomendadas, con rentabilidad bruta, para la inversión destinada al alquiler

Las viviendas de menor tamaño (aproximadamente 55 m2) en la provincia de Toledo ofrecen una rentabilidad bruta anual del 8,8%, un resultado ligeramente por encima de la rentabilidad media que registra dicha provincia. Más al sur, las tipologías de 70-100 m², en Sevilla, ofrecen rendimientos por encima del 7% con un riesgo de inversión reducido.

Salamanca, la tercera tipología recomendada, con poco riesgo al igual que las dos precedentes, Coruña y Toledo, consta de 55 metros cuadrados. La rentabilidad es del 6,7%, con variación anual del 6,9%.

 

 

Fuente de este artículo: Sociedad de Tasación, Tendencias del sector inmobiliario. Abril 2019. Informe completo de tendencias de vivienda nueva y usada. Segundo trimestre de  2019.

Conócenos más. Metroútil: información, personalización, experiencia, intermediación inmobiliaria

 

Cuando nos presentamos como empresa, decimos que Metroútil se dedica a la intermediación inmobiliaria, y para el desarrollo de esta actividad, la información es clave:

  • tanto el reunir y disponibilizar la información
  • como el relacionar de forma adecuada la información con cada cliente, es decir, personalizar los datos para cada operación inmobiliaria.

 

De casi 2.000 años a.C. se tienen noticias de la actividad consistente en acercar la oferta y la demanda, que es la meta de intermediar, ya que la figura del corredor de bienes se encuentra regulada en Mesopotamia en el Código de Hammurabi.

El momento del sector inmobiliario es de recuperación, pero una recuperación desigual entre las ciudades españolas. Por lo tanto, a la hora de generalizar, cabría hablar también de cambio.

Este cambio que se percibe tiene dos características reseñables:

  • por un lado, un alza de los precios de compra, especialmente en las grandes capitales de España, como Madrid, Valencia y Barcelona,
  • y por otro lado, el alza también de los precios del alquiler, incluso con un componente de especulación, motivada por la demanda de alquiler vacacional o alquiler turístico, también de forma más acentuada en grandes ciudades, con incrementos de hasta el 30%.

 

¿Y en Salamanca? El responsable de la oficina de Metroútil, Borja Sánchez, nos dice para este post que, en este momento, en la ciudad de Salamanca:

  • El precio de la vivienda sube en el centro mientras que se mantiene en las demás zonas.
  • En los alquileres coexisten dos tendencias: la opción de mantener el precio y la opción de elevarlo; es este segundo caso, las subidas son de un 10-15% y se dan indistintamente en todas las zonas de la capital salmantina.
  • En cuanto al alquiler turístico, Borja subraya que Metroútil no trabaja esta modalidad.

 

Metroútil tiene una oficina abierta al público a pie de calle, luminosa, donde las paredes son ventanales por dos de los costados. Su instalación y su mobiliario transmiten al recién llegado que se encuentra en un entorno en el que prima la mentalidad práctica, centrada en la razón de ser de la oficina: dar servicio al cliente que nos deposita su atención y su confianza. Amplias mesas para los asesores y sillas para el público son los protagonistas; es un mobiliario convencional de oficina, un entorno de trabajo agradable, sencillo y actual.

Nuestros asesores son profesionales del sector inmobiliario, todos con una sólida experiencia, ya que en este momento en Metroútil no trabaja ningún profesional que empieza su carrera.

Escuchamos al cliente, con la meta de dar respuesta a sus expectativas, y si esto te suena a frase comercial o a perogrullada, piensa en las empresas que probablemente conoces en las que a toda costa se quiere encaminar a los clientes hacia un interés de la empresa, pasando por encima del interés que el cliente transmite. Unos lo llamarán educación; otros, respeto; en muchas empresas se llama cultura comercial y así también lo consideramos en Metroútil, donde nuestra actividad se planifica a partir del encargo del cliente.

Además de escuchar al cliente, le brindamos nuestra experiencia, y muy específicamente:

  • Con información cribada de calidad sobre inmuebles, conforme a los requisitos que nos plantea para su operación inmobiliaria.
  • Con nuestro asesoramiento y opinión sobre precios, de acuerdo con el conocimiento del mercado y con la información sobre este en cada momento.
  • Por el conocimiento y la práctica en los procesos de compra, venta y alquiler, facilitamos todos sus trámites administrativos a nuestros clientes: desde solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad hasta la firma del contrato de alquiler o de la escritura de compraventa, pasando trámites diversos como la solicitud y recogida del certificado de estar al día de los pagos a la comunidad.
  • Además del asesoramiento en la negociación de precios o en los trámites administrativos, nuestra labor de intermediación comprende poner de acuerdo a las partes con respecto a condiciones materiales específicas de cada operación; por ejemplo, la limpieza de la vivienda, la renovación de la pintura o de algunos enseres, en el caso de un alquiler, o la venta con la cocina equipada o con la vivienda vacía.

 

Por lo que puedes leer resumido en estos cuatro bloques anteriores sobre nuestra experiencia al servicio del cliente, verás que, en efecto, la información resulta clave para la intermediación inmobiliaria, como mencionábamos anteriormente.

En un post anterior, hemos indicado como la marca Metroútil, su imagen como empresa, también «trabaja» para nuestros clientes, facilitando las transacciones.

En cuanto a las visitas a los inmuebles, acompañados por los asesores de Metroútil, deseamos recordar lo indicado también en un post anterior: realizamos cuantas visitas requiera el cliente para tomar su decisión. Esto también nos diferencia de otras empresas inmobiliarias que rehúsan hacer más de una o dos visitas, como quizá hayas comprobado por experiencia propia.

 

 

Fotos, de arriba abajo:

Borja Sánchez, responsable de la oficina de la Inmobiliaria Metroútil.

Saliendo para una visita. Es Pilar, asesora de vivienda en Inmobiliaria Metroútil.

María y Sandra, asesoras de vivienda, en un momento de su actividad en la oficina de Metroútil.

Leopoldo, nuestro asesor de fincas, suelo de labor y suelo urbanizable, habla con María, asesora de vivienda, en la oficina de Metroútil.