El destino de una construcción cuando pasa de ser una obra en curso a valor inmobiliario en posesión del propietario

20/03/2018

Una panorámica de la compra y el alquiler de vivienda. Puedes leer esta página de reportaje en nuestro blog en Wordpress: https://inmobiliariametroutil.wordpress.com/2018/03/20/el-destino-de-una-construccion-cuando-pasa-de-ser-una-obra-en-curso-a-valor-inmobiliario-en-posesion-del-propietario/

Skyline de Madrid. Imagen de Videoblocks.

 

Tiempo, talento y medios se ponen al servicio de cada proyecto de construcción. Se edifica, gracias a una colaboración entre arquitectos, ingenieros, constructores, operarios especializados, diseñadores, fabricantes, etc.  ¿Qué destino espera a lo construido? Muy comúnmente, termina la relación activa todos los agentes participantes en el proceso constructor con la trayectoria posterior del edificio construido, viviendas, local, nave, centro comercial, etc.; su papel ha terminado cuando se entrega la obra a su propietario, salvo las atenciones posventa y actuaciones en garantía. ¿Cambiará este tipo de vinculación?

La realidad hoy es que lo inmobiliario es un valor cuyo dueño desea rentabilizar como único protagonista de la propiedad y de la relación con el inmueble.

Si vamos a ver lo que está sucediendo en este momento en concreto en la vivienda, la situación a grandes rasgos es, por el lado de la obra nueva, de oferta muy inferior a la demanda, y por el lado del alquiler, una oferta de precios muy elevados.

«Las más de 80.000 viviendas nuevas a nivel nacional de 2017 están por debajo de las que se promovían en los años 50», afirma en entrevista reciente el presidente de la Confederación de Empresarios de la Construcción en Aragón (CEAC), Juan Carlos Bandrés.

 

 

Encarecimiento del alquiler y alquiler turístico

Hay pocas viviendas nuevas y se compran pocas, nuevas o de segunda mano. El posible cliente muchas veces no dispone del capital equivalente al porcentaje del precio de compra que le pudiera permitir el acceso a una hipoteca.

El refugio es el alquiler, que en este momento escala los precios. El encarecimiento más elevado se da en Barcelona, con un incremento del 54%, y a continuación en Madrid, un 33%.

 

Skyline de Barcelona. Imagen de Redbubble.

 

La especulación se encuentra detrás de estos precios no pocas veces y el alquiler turístico o vacacional se señala como causante decisivo del afán especulador.

Esta realidad del alquiler turístico, que va dejando de ser nueva y no sabemos si será moda o ha venido para quedarse tal como es hoy, tiene entre sus efectos la gentrificación urbana, la transformación de una zona, calle, etc. en un espacio para personas con mayor poder adquisitivo que el de sus moradores originales. Un caso del año actual se refleja en este titular de periódico:

«La gentrificación dispara los alquileres en las zonas renovadas de la provincia [de Alicante]. En la calle Castaños de Alicante cuesta el arrendamiento hoy el triple más que en 2014, mientras que en El Raval de Elche el coste se ha duplicado en el mismo periodo. […] La explicación de este incremento del precio de la vida es el fenómeno de una gentrificación incipiente».

La escalada del precio del alquiler afecta también al propio alquiler turístico. Por ejemplo, en estas fechas próximas a la Semana Santa, los alquileres turísticos triplican su coste en la capital sevillana.

No solo esto, sino que la perspectiva conjunta de reclamo turístico y poder adquisitivo inspira nuevas inversiones en este sector. Valga como muestra la oferta de una empresa de Sevilla que ha visto en los balcones de las viviendas situadas en la ruta de las procesiones de Semana Santa la oportunidad de situar business seats, asientos para hacer y cerrar negocios. Con este fin, ofrece un completo servicio de alta gama: azafatas, guardarropa, chófer, catering y añade también el reclamo de «saetas en directo». ¿El precio de uno de estos balcones de negocios al paso de las procesiones? 8.000 €, por ejemplo.

En la misma línea, aunque de naturaleza diferente, se encuentra el alquiler de terrazas de edificios para fiestas, grabaciones de anuncios, celebraciones de cumpleaños, etc.  Atiko es «el Airbnb de las terrazas».

 

Balcón en alquiler en una calle de Sevilla. Imagen de ABC.

 

Encarecimiento del alquiler y escasez de inmuebles

Otras subidas de precios de alquiler, aunque son «disparadas», en opinión de los profesionales inmobiliarios, están siendo asumidas por familias y por jóvenes que se independizan. Por ejemplo, en Castellón la subida es del 14%, cuatro puntos más que en las otras capitales de la Comunidad Valenciana, Alicante y Valencia. Para este incremento se indica como causa, en gran medida, la escasez de inmuebles disponibles para alquiler, ante la imposibilidad de comprar. Es otro factor principal, junto con el alquiler turístico, señalado como responsable de la carestía del alquiler de vivienda.

 

Las consecuencias del panorama actual incluyen desahucios y «okupación»

Los desahucios, desde hace meses, son muchos más por impago de alquiler que por impago de hipoteca. Cada poco tiempo, los medios de comunicación reflejan alguna noticia relacionada, por ejemplo, esta de hace días en la capital tarraconense:

«Los impagos del alquiler crecen y provocan la mayoría de desahucios en Tarragona. El drama ya no es la hipoteca. La subida del alquiler aumentó los desalojos un 6,7%, mientras bajan los ligados a la propiedad. El arrendamiento causa ya el 54% de los lanzamientos».

Si no hay inquilinos para un inmueble, es decir, si el inmueble queda vacío, una probabilidad es su «okupación». La siguiente noticia es de hoy, 20 de marzo, en Mallorca, e incluye la referencia al conjunto de España:

«El fenómeno “okupa” se propaga por la isla. Los propietarios pueden tardar años en recuperar sus viviendas. Un fenómeno, el “okupa”, que no cesa en todo el país y menos en ciertos núcleos de la isla».

No obstante, algunas inmobiliarias están vendiendo pisos con «okupas», que no pueden visitarse, y proporcionan referencias de empresas para desalojarlos.

 

Jardín «okupado». Imagen de Atlántico.

 

En resumen, los ciudadanos «expulsados de la compra y del alquiler» tienen un problema de vivienda y económico, y suponen también un problema, de vivienda, económico  y de otras índoles, para el conjunto de la sociedad. Los partidos políticos afrontan el hecho con propuestas de leyes que faciliten el acceso a la vivienda. ¿Acertarán? Con las ayudas al alquiler en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, aprobado este mes, los expertos vaticinan un encarecimiento aún mayor.

 

Conclusión o una buena respuesta posible: «Un mercado distinto para la vivienda»

Es el título que ha escrito Jordi Casajoana Mogas, fundador y director general de OMPLIN, promotora low-profit, en su artículo en la reciente edición de la revista Housing, publicada por la cátedra UNESCO de Vivienda de la universidad Rovira i Virgili. Esta es su visión del futuro constructor, promotor e inmobiliario:

«No podemos permitirnos, en esta nueva etapa que iniciamos, contentarnos únicamente con mejorar procedimientos de gestión que exclusivamente repercutan en un incremento del beneficio económico de la actividad.

El sector debe obligatoriamente ser proactivo, ambicioso, arriesgado, valiente, y encontrar soluciones jurídicas, legales y arquitectónicas para potenciar una mejora real del mercado de la vivienda y así dar una respuesta acorde a sus necesidades actuales y futuras.

Si no es así, aflorarán nuevamente las debilidades de un sector ciego a los cambios de hoy».

 

Innovaciones para la consolidación sostenible de la evolución actual

Al lado de la ceguera extendida que refiere Jordi Casajoana, y de cara al futuro, son visibles dos tendencias:

  • por un lado, las innovaciones que buscan la consolidación sostenible de la evolución actual;
  • por otro lado, nuevos liderazgos en otros nichos para el mercado inmobiliario.

A ambas se añade la transformación impulsada por la Administración Pública en este momento con el BIM (Building Information Modeling).

De la primera parte, la innovación en alquiler turístico avanza no solo en posibilidades de inversión, como los mencionados balcones de negocios, sino además en el ámbito de su regulación, con normas como las de Baleares, donde la delegación del Gobierno de España y el Gobierno de las islas harán obligatorio registrar ante la Policía a los clientes de un inmueble de alquiler vacacional o turístico, como hace cualquier establecimiento hotelero.

En el sector del alquiler de vivienda residencial, la innovación comprende avances tecnológicos y no tecnológicos.

Entre los segundos se encuentra el home staging, que difunde su capacidad de potenciar contratos de compraventa y de alquiler. Es decir, asume que promotores y agentes inmobiliarios pueden vender mejor.

Un caso noticiado estos días: «La alicantina Cdkasa revaloriza las viviendas hasta un 40% con su decoración a medida».

La personalización de la oferta y la información del cliente se benefician de la tecnología de búsqueda y de las nuevas plataformas inmobiliarias B2C:

  • A la nueva tecnología de búsqueda pertenecen los «mapas virtuales para dar con la casa deseada. Esta innovación permite al cliente comparar precios de las distintas viviendas dentro de una zona determinada. Del mismo modo, también puede conocer qué servicios hay alrededor del inmueble: parques, supermercados, medios de transporte público, etc.»

 

 

Las transacciones online de alquiler, en la versión tradicional que conocemos, no son ajenas ni a la picaresca ni a la desinformación, y las noticias de estafas también son habituales en las páginas de sucesos. Esta es reciente: «Destapan en Vigo una gran estafa de alquileres por Internet de falsos pisos de lujo a precios de ganga. Un vigués adelantó mil euros de fianza y descubrió que había más denuncias en España». Merece la pena tenerlo en cuenta antes de aceptar ofertas.

 

 ¿Lo de «la zona se paga» pasará a la historia? Nuevos liderazgos para nuevos nichos de mercado inmobiliario

Va a ser futuro el posponer la preferencia por zonas céntricas y en su lugar, preferir la calidad o, sencillamente, la oportunidad de una vivienda por un precio asequible.

Tres exponentes de peso que lo anuncian y lo están realizando:

  • Juan Carlos Bandrés, presidente del Grupo Lobe y de la Confederación de Empresarios de la Construcción en Aragón (CEAC), afirma en la entrevista citada al comienzo: «El sector debe buscar la solución en la innovación, en reinventarse ante un cliente que debe considerar la calidad de la vivienda por encima incluso de la zona donde se ubique».

 

  • Jordi Casajoana Mogas, el autor del artículo citado en el que insta a una renovación del sector que responda a los cambios de la sociedad, es fundador y director general de OMPLIM «una sociedad “low-profit”, que promueve edificios de viviendas alrededor de las principales ciudades para compradores sensibilizados con la responsabilidad empresarial y social y que quieren vivir en edificios innovadores, eficientes y sostenibles ambientalmente».

 

  • La socimi Tecnofobia Iniciativas, S.L., de creación reciente. «El imperio 'post Idealista' de los Encinar: controlan los pisos más rentables de Madrid. Los fundadores de Idealista financian, con el dinero de la venta del portal a MDS Reit, una socimi que compra y alquila pisos pequeños y viejos en los barrios pobres de Madrid». Reportaje.

 

 

¿El BIM cambiará el Mercado inmobiliario?

Para finalizar, retomamos la pregunta que ha conducido a realizar esta expedición por el mundo actual de la vivienda. Concluida la construcción se entrega al propietario y finaliza la relación activa de los participantes en el proceso constructor. ¿Cambiará esta situación? ¿El cambio llevará a tener un mercado de vivienda diferente al actual?

El BIM (Building Information Modeling) parece tener alguna respuesta, aunque en este momento no se precisa cuál es. En palabras de Jorge Torrico Liz, secretario de la comisión es.BIM para su implantación en España:

«Se invitará cada vez a participar en mayor medida a aquellos que intervienen en etapas posteriores [a proyecto y construcción], fases de explotación, fundamentalmente, para que sus requisitos sean incorporados en fases tempranas».

 

 

Otra iniciativa es el «arquitecto de cabecera de los edificios», que el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) está impulsando especialmente en este momento. Es una figura ajena a lo económico y tiene que ver con la inspección técnica, con el cuidado de los edificios en bien de la ciudad.

 

 

Dos grandes tendencias del real estate en 2019

 

2019 en el sector inmobiliario será de crecimiento moderado, esta es la previsión unánime desde el propio sector y desde el sector financiero. Significa que el contexto general de la economía española continúa saliendo a flote después de la grave crisis de 2008.

«El sector inmobiliario en España continuará creciendo y consolidándose a lo largo de este 2019 si bien lo hará de manera moderada, según constatan representantes de varios operadores del sector», (@elEconomistaes, @europapress).

Es un cambio lento, pero positivo, y la crisis global que se ha anunciado para este año aún no se ha instalado en nuestro país, aunque sí en nuestro entorno más cercano, los demás países de la Unión Europea.

«La economía española creció un 2,5% en 2018 y aguanta en medio de la ralentización global. El PIB de España avanzó un 0,7% en el cuarto trimestre del año pasado, muy por encima del crecimiento registrado en la zona euro» (@antonio_maqueda, @elpais_economia).

No obstante, está comprobado un enlentecimiento, que se ha traducido en un crecimiento inferior a la de los últimos cuatro años, según el último índice publicado, correspondiente al tercer trimestre de 2018 (@ldoncel, @elpais_economia).

La traducción de lo anterior para el sector inmobiliario será una consecuente moderación en el alza de los precios para la vivienda en venta, como pronostica el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) (@consejoCOAPI), subrayando que este comportamiento no será uniforme en España.

Por el contrario, según el mismo Consejo, los precios del alquiler subirán más de lo deseado por los arrendatarios, a resultas no tanto de la situación económica como del reciente cambio normativo que ha supuesto la derogación del decreto de medidas urgentes establecido en diciembre del año pasado. «Se ha limitado la capacidad de garantizarse el arrendamiento por parte del propietario al reducir la fianza a solo dos meses. El riesgo de impago es mucho más alto y, como indica la lógica económica, ante mayor riesgo tienden a subir los precios», afirma José Luis Polo, vocal del Consejo General de Colegios API y presidente del Colegio API de Guipuzkoa.

Ante esta perspectiva, el COAPI, en voz de su presidente, Diego Galiano, considera que «la situación creada ha generado una gran inseguridad jurídica entre profesionales inmobiliarios y ciudadanos. “Los pactos e intereses políticos de cada momento no pueden ponerse por encima de la necesaria seguridad de las operaciones inmobiliarias. La vivienda es uno de los pilares fundamentales de la dignidad de las personas y de las familias, conforme a su función social, y exige una política estable y previsible”, señala».

En este contexto, Metroútil ofrece a compradores y vendedores, arrendadores y arrendatarios, inmuebles seleccionados, información y experiencia en la negociación, siempre con la premisa de que el cliente es quien elige los criterios para llevar a cabo una operación de compraventa o de alquiler.

 

 

 

Conócenos más. Metroútil: información, personalización, experiencia, intermediación inmobiliaria

 

Cuando nos presentamos como empresa, decimos que Metroútil se dedica a la intermediación inmobiliaria, y para el desarrollo de esta actividad, la información es clave:

  • tanto el reunir y disponibilizar la información
  • como el relacionar de forma adecuada la información con cada cliente, es decir, personalizar los datos para cada operación inmobiliaria.

 

De casi 2.000 años a.C. se tienen noticias de la actividad consistente en acercar la oferta y la demanda, que es la meta de intermediar, ya que la figura del corredor de bienes se encuentra regulada en Mesopotamia en el Código de Hammurabi.

El momento del sector inmobiliario es de recuperación, pero una recuperación desigual entre las ciudades españolas. Por lo tanto, a la hora de generalizar, cabría hablar también de cambio.

Este cambio que se percibe tiene dos características reseñables:

  • por un lado, un alza de los precios de compra, especialmente en las grandes capitales de España, como Madrid, Valencia y Barcelona,
  • y por otro lado, el alza también de los precios del alquiler, incluso con un componente de especulación, motivada por la demanda de alquiler vacacional o alquiler turístico, también de forma más acentuada en grandes ciudades, con incrementos de hasta el 30%.

 

¿Y en Salamanca? El responsable de la oficina de Metroútil, Borja Sánchez, nos dice para este post que, en este momento, en la ciudad de Salamanca:

  • El precio de la vivienda sube en el centro mientras que se mantiene en las demás zonas.
  • En los alquileres coexisten dos tendencias: la opción de mantener el precio y la opción de elevarlo; es este segundo caso, las subidas son de un 10-15% y se dan indistintamente en todas las zonas de la capital salmantina.
  • En cuanto al alquiler turístico, Borja subraya que Metroútil no trabaja esta modalidad.

 

Metroútil tiene una oficina abierta al público a pie de calle, luminosa, donde las paredes son ventanales por dos de los costados. Su instalación y su mobiliario transmiten al recién llegado que se encuentra en un entorno en el que prima la mentalidad práctica, centrada en la razón de ser de la oficina: dar servicio al cliente que nos deposita su atención y su confianza. Amplias mesas para los asesores y sillas para el público son los protagonistas; es un mobiliario convencional de oficina, un entorno de trabajo agradable, sencillo y actual.

Nuestros asesores son profesionales del sector inmobiliario, todos con una sólida experiencia, ya que en este momento en Metroútil no trabaja ningún profesional que empieza su carrera.

Escuchamos al cliente, con la meta de dar respuesta a sus expectativas, y si esto te suena a frase comercial o a perogrullada, piensa en las empresas que probablemente conoces en las que a toda costa se quiere encaminar a los clientes hacia un interés de la empresa, pasando por encima del interés que el cliente transmite. Unos lo llamarán educación; otros, respeto; en muchas empresas se llama cultura comercial y así también lo consideramos en Metroútil, donde nuestra actividad se planifica a partir del encargo del cliente.

Además de escuchar al cliente, le brindamos nuestra experiencia, y muy específicamente:

  • Con información cribada de calidad sobre inmuebles, conforme a los requisitos que nos plantea para su operación inmobiliaria.
  • Con nuestro asesoramiento y opinión sobre precios, de acuerdo con el conocimiento del mercado y con la información sobre este en cada momento.
  • Por el conocimiento y la práctica en los procesos de compra, venta y alquiler, facilitamos todos sus trámites administrativos a nuestros clientes: desde solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad hasta la firma del contrato de alquiler o de la escritura de compraventa, pasando trámites diversos como la solicitud y recogida del certificado de estar al día de los pagos a la comunidad.
  • Además del asesoramiento en la negociación de precios o en los trámites administrativos, nuestra labor de intermediación comprende poner de acuerdo a las partes con respecto a condiciones materiales específicas de cada operación; por ejemplo, la limpieza de la vivienda, la renovación de la pintura o de algunos enseres, en el caso de un alquiler, o la venta con la cocina equipada o con la vivienda vacía.

 

Por lo que puedes leer resumido en estos cuatro bloques anteriores sobre nuestra experiencia al servicio del cliente, verás que, en efecto, la información resulta clave para la intermediación inmobiliaria, como mencionábamos anteriormente.

En un post anterior, hemos indicado como la marca Metroútil, su imagen como empresa, también «trabaja» para nuestros clientes, facilitando las transacciones.

En cuanto a las visitas a los inmuebles, acompañados por los asesores de Metroútil, deseamos recordar lo indicado también en un post anterior: realizamos cuantas visitas requiera el cliente para tomar su decisión. Esto también nos diferencia de otras empresas inmobiliarias que rehúsan hacer más de una o dos visitas, como quizá hayas comprobado por experiencia propia.

 

 

Fotos, de arriba abajo:

Borja Sánchez, responsable de la oficina de la Inmobiliaria Metroútil.

Saliendo para una visita. Es Pilar, asesora de vivienda en Inmobiliaria Metroútil.

María y Sandra, asesoras de vivienda, en un momento de su actividad en la oficina de Metroútil.

Leopoldo, nuestro asesor de fincas, suelo de labor y suelo urbanizable, habla con María, asesora de vivienda, en la oficina de Metroútil.

 

 

 

 

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