¿Cómo comprar en el mercado inmobiliario? Recomendaciones comerciales desde la blogosfera

31/05/2018

Comprador y vendedor no van a ser coincidentes a priori, como es obvio, por lo que hasta culminar con éxito la compra y la venta se va a desarrollar un proceso de búsqueda, valoración, negociación y adaptación. En esta página compartimos una selección de factores para impulsar el acierto en la compra.

Una vivienda, un local, un edificio, una parcela... los necesitamos, los buscamos, tenemos nuestra idea de lo que queremos y de los requisitos que debe reunir la adquisición. Encontramos una oferta, nuestra inmobiliaria nos la proporciona, y es una oferta elaborada a su vez por una persona que tiene una idea formada y unos requisitos decididos respecto a la venta.

Comprador y vendedor no van a ser coincidentes a priori, como es obvio, por lo que hasta culminar con éxito la compra y la venta se va a desarrollar un proceso de búsqueda, valoración, negociación y adaptación.

Antes de nada, suponemos que ya has resuelto la respuesta a la pregunta sobre comprar o alquilar. Recientemente, algunos bancos, como BBVA, están ofreciendo simuladores y pautas para tomar esta decisión, a la vez que los medios de comunicación informan de la carestía actual de los alquileres sobre las hipotecas. Pero dejemos este tema para otro artículo, ya que la compra inmobiliaria supone una complejidad de factores, y a continuación en esta página, compartimos una selección de factores para impulsar el acierto en la compra como operación comercial. 

 

 

Infórmate de las agencias inmobiliarias existentes en tu localidad 

Entre las agencias inmobiliarias de tu ciudad o pueblo, unas serán más activas que otras. Te interesarán las más activas e implicadas en el servicio al cliente.

Unas agencias tendrán una larga trayectoria y otras serán jóvenes o hasta de reciente creación. Por un lado, una larga trayectoria significa la garantía de un buen saber hacer y, por otro lado, la ilusión y el empuje de los proyectos jóvenes suponen una seria competencia en cuanto al buen resultado de una operación inmobiliaria. 

En algunos momentos, como el actual, la escasa inversión necesaria para arrancar con una empresa de intermediación inmobiliaria facilita que aparezcan nuevas empresas en el sector. No obstante, tras esta crisis, no solo es la facilidad económica lo que impulsa nuevas inmobiliarias, sino también el retorno al mercado laboral de profesionales que quedaron fuera.

 

Decide con cuántas inmobiliarias vas a a contar

En Metroútil no solemos trabajar en exclusiva, salvo excepciones. Deseamos que la venta y la compra se agilicen, y contar con más de una inmobiliaria es una forma de asegurar esto. 

La exclusiva a una inmobiliaria de confianza tiene las ventajas de una mayor comodidad, además de la eficacia que nos brindará la agencia. 

 

Establece con claridad las condiciones económicas del servicio de la inmobiliaria

Además de las normas de protección de datos y la custodia de llaves para el caso de la venta, las comisiones de la inmobiliaria son otro aspecto clave en la relación con el cliente. Es preciso partir una idea clara para evitar malentendidos para lo que se pedirán las aclaraciones necesarias al pliego de condiciones que la inmobiliaria facilita.

 

Visitas a los inmuebles

En Metroútil visitamos los inmuebles cuantas veces lo solicita el cliente, ya sea el mismo inmueble (una, dos o tres visitas son lo más común), o diferentes. Las visitas se realizan normalmente en horario de oficina; en cualquier caso, nos adaptamos a la compatibilidad de horarios.

Visitar un inmueble con la luz del día parece ser lo deseable, pero se dificulta por factores como las pocas horas de luz en invierno o los horarios laborales o de familia.

 

Sé el primero en lanzar una oferta… o el último

Con frecuencia, no es la oferta más alta la que decide al vendedor, sino la que recibe primero, ya que en todos los propietarios pesa el temor a permanecer largo tiempo sin vender su propiedad o incluso a no venderla nunca.

Por lo mismo, si ves que una propiedad se anuncia desde hace tiempo, puede ser tu oportunidad de presentar una oferta y que el vendedor acceda, cansado de que no le compren y deseoso de vender aun con menos margen del que hubiera pensado en un principio.

 

Considera comprar una propiedad bancaria

Sus precios suelen ser bajos debido a que son inmuebles que necesitan reforma, normalmente porque han permanecido mucho tiempo en desuso.

 

Mira mucho

Para terminar haciendo el mejor abanico de inmuebles entre los que elegir el más aproximado a tu idea inicial, mira mucho en cantidad o en contenido de cada inmueble, es decir, en características de sus elementos, que es el siguiente aspecto facilitador de compra del que te hablamos.

 

Observa

Con relación a tus necesidades, valora los espacios de almacenamiento, como, por ejemplo, armarios empotrados, despensa o trastero, y las dimensiones de las habitaciones, de acuerdo al uso que vas a darles.

La orientación es otro aspecto que puede interesarte, así como el estado de la instalación de electricidad y fontanería. Comprobad el estado del doble acristalamiento, si lo hay, y los marcos de las ventanas.

El examen de estos elementos va a indicarte si la vivienda o el inmueble del que se trate necesitan una reforma para modificar la tabiquería y dar nuevas dimensiones a las habitaciones o para modernizar las instalaciones. Si el inmueble reúne las condiciones que te interesan en cuanto a ubicación, metros, precio, estado del edificio, una reforma no debe ser obstáculo para que lo adquieras.

Por último, pero no menos importante, infórmate sobre la zona y el vecindario: si hay olores o ruidos en la calle, impagos en la comunidad de propietarios, etc.

 

Escucha

La inmobiliaria se encargará de facilitarte la nota registral del inmueble, en la que constan sus cargas, y también, si es el caso, la certificación del presidente de la comunidad de propietarios relativa al estado de pago de las cuotas por parte del propietario. Junto con esto, algunos compradores tratan de hablar con algún o algunos vecinos en busca de mayores informaciones. 

 

Busca propiedades al margen de los anuncios

Un paseo por tu localidad puede descubrirte viviendas o locales anunciados por particulares. Y si conciertas una visita con el propietario, siempre tendrás la opción de solicitar a tu inmobiliaria que te acompañe como asesor profesional.

 

Evolución esperada del sector inmobiliario español hasta junio de 2019

 

Expectativas del sector inmobiliario para los próximos tres meses (abril-junio)

El precio medio de la vivienda se sitúa en 1.613 €/m², registrando un aumento del 2,7% desde junio de 2018, y mantiene estable su ritmo de crecimiento.

La variación anual de precios de vivienda durante el año 2018, se sitúa en el 5,5%, aunque se detectan síntomas de fatiga, principalmente, en algunas de las grandes capitales.

El índice de confianza en la evolución del sector inmobiliario se sitúa en 55,9 puntos sobre 100 desde los 57 puntos del trimestre anterior. Este es el tercer trimestre consecutivo en el que este índice experimenta retroceso desde 2012.

El índice de esfuerzo inmobiliario se sitúa en 7,3 años de sueldo para la adquisición de una vivienda media. Se trata de una cifra muy similar, aunque ligeramente superior a la observada en el primer trimestre de 2018.

El índice de accesibilidad a nivel estatal se sitúa en 104 puntos en el trimestre actual, un punto por encima del de hace un año. Al igual que en trimestres anteriores, en las Comunidades de Baleares, Cataluña y Madrid el índice de accesibilidad sigue situado por debajo de los 100 puntos, que determinan el punto de equilibrio entre los precios de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma. 

 

 

Estudio de mercado de la vivienda nueva y usada

El incremento del precio de venta de vivienda nueva y usada en Salamanca entre junio y diciembre de 2018 ha sido de los más bajos de España, el 0,3%. En el extremo opuesto, la subida en Baleares es del 10,7%

Desde diciembre de 2017, el precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada ha experimentado un incremento del 5,5%, mientras que la variación registrada entre junio y diciembre de 2018 es del 2,7%.

El comportamiento de los precios no ha sido homogéneo en todo el ámbito territorial. Así, atendiendo a los valores medios por provincia, la oscilación varía entre la subida anual del 10,7% observada en Baleares, el 9% de Madrid o el 8,9% de Barcelona, hasta el 0,3% que se registra en Salamanca, o el 0,4% en Teruel.

El precio medio más elevado se registra en la provincia de Barcelona (2.607 €/m2), seguida de Guipúzcoa (2.429 €/m2), mientras que los más bajos se dan en Badajoz (860 €/m2) y Ciudad Real (875 €/m2)

El comportamiento de los precios en las dos grandes capitales de referencia no ha sido el mismo durante el último año, pudiendo apreciarse que mientras los precios en Barcelona han ido creciendo a un ritmo cada vez más suave, pasando de 14,4% a finales de 2017 hasta 10,3% a finales de 2018, la progresión de Madrid es la contraria, pasando del 8,3% a final de 2017 al 11,4% a final de 2018.

El mismo fenómeno de aceleración se observa en Palma de Mallorca (del 10,5% al 13,25%) y Málaga (de 3,6% a 8,17%), siendo esta última la que experimenta mayor aceleración en el crecimiento.

En el resto de las capitales de provincia, las variaciones de valor han sido generalmente discretas, apreciándose tres casos en que se produce una ligera reducción de valor: Teruel (−1,7%), Salamanca (−0,3%) y Lugo (−0,6%)

Barcelona, no obstante, continúa siendo la capital más cara de España, igual que en periodos anteriores, con precios medios que superan los 3.700 €/m2, mientras que Madrid se acerca a los 3.000 €/m2, Palma a 2.300 €/m2, y Málaga supera la barrera de los 1.800 €/m2.

 

 

Tipologías recomendadas, con rentabilidad bruta, para la inversión destinada al alquiler

Las viviendas de menor tamaño (aproximadamente 55 m2) en la provincia de Toledo ofrecen una rentabilidad bruta anual del 8,8%, un resultado ligeramente por encima de la rentabilidad media que registra dicha provincia. Más al sur, las tipologías de 70-100 m², en Sevilla, ofrecen rendimientos por encima del 7% con un riesgo de inversión reducido.

Salamanca, la tercera tipología recomendada, con poco riesgo al igual que las dos precedentes, Coruña y Toledo, consta de 55 metros cuadrados. La rentabilidad es del 6,7%, con variación anual del 6,9%.

 

 

Fuente de este artículo: Sociedad de Tasación, Tendencias del sector inmobiliario. Abril 2019. Informe completo de tendencias de vivienda nueva y usada. Segundo trimestre de  2019.

Conócenos más. Metroútil: información, personalización, experiencia, intermediación inmobiliaria

 

Cuando nos presentamos como empresa, decimos que Metroútil se dedica a la intermediación inmobiliaria, y para el desarrollo de esta actividad, la información es clave:

  • tanto el reunir y disponibilizar la información
  • como el relacionar de forma adecuada la información con cada cliente, es decir, personalizar los datos para cada operación inmobiliaria.

 

De casi 2.000 años a.C. se tienen noticias de la actividad consistente en acercar la oferta y la demanda, que es la meta de intermediar, ya que la figura del corredor de bienes se encuentra regulada en Mesopotamia en el Código de Hammurabi.

El momento del sector inmobiliario es de recuperación, pero una recuperación desigual entre las ciudades españolas. Por lo tanto, a la hora de generalizar, cabría hablar también de cambio.

Este cambio que se percibe tiene dos características reseñables:

  • por un lado, un alza de los precios de compra, especialmente en las grandes capitales de España, como Madrid, Valencia y Barcelona,
  • y por otro lado, el alza también de los precios del alquiler, incluso con un componente de especulación, motivada por la demanda de alquiler vacacional o alquiler turístico, también de forma más acentuada en grandes ciudades, con incrementos de hasta el 30%.

 

¿Y en Salamanca? El responsable de la oficina de Metroútil, Borja Sánchez, nos dice para este post que, en este momento, en la ciudad de Salamanca:

  • El precio de la vivienda sube en el centro mientras que se mantiene en las demás zonas.
  • En los alquileres coexisten dos tendencias: la opción de mantener el precio y la opción de elevarlo; es este segundo caso, las subidas son de un 10-15% y se dan indistintamente en todas las zonas de la capital salmantina.
  • En cuanto al alquiler turístico, Borja subraya que Metroútil no trabaja esta modalidad.

 

Metroútil tiene una oficina abierta al público a pie de calle, luminosa, donde las paredes son ventanales por dos de los costados. Su instalación y su mobiliario transmiten al recién llegado que se encuentra en un entorno en el que prima la mentalidad práctica, centrada en la razón de ser de la oficina: dar servicio al cliente que nos deposita su atención y su confianza. Amplias mesas para los asesores y sillas para el público son los protagonistas; es un mobiliario convencional de oficina, un entorno de trabajo agradable, sencillo y actual.

Nuestros asesores son profesionales del sector inmobiliario, todos con una sólida experiencia, ya que en este momento en Metroútil no trabaja ningún profesional que empieza su carrera.

Escuchamos al cliente, con la meta de dar respuesta a sus expectativas, y si esto te suena a frase comercial o a perogrullada, piensa en las empresas que probablemente conoces en las que a toda costa se quiere encaminar a los clientes hacia un interés de la empresa, pasando por encima del interés que el cliente transmite. Unos lo llamarán educación; otros, respeto; en muchas empresas se llama cultura comercial y así también lo consideramos en Metroútil, donde nuestra actividad se planifica a partir del encargo del cliente.

Además de escuchar al cliente, le brindamos nuestra experiencia, y muy específicamente:

  • Con información cribada de calidad sobre inmuebles, conforme a los requisitos que nos plantea para su operación inmobiliaria.
  • Con nuestro asesoramiento y opinión sobre precios, de acuerdo con el conocimiento del mercado y con la información sobre este en cada momento.
  • Por el conocimiento y la práctica en los procesos de compra, venta y alquiler, facilitamos todos sus trámites administrativos a nuestros clientes: desde solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad hasta la firma del contrato de alquiler o de la escritura de compraventa, pasando trámites diversos como la solicitud y recogida del certificado de estar al día de los pagos a la comunidad.
  • Además del asesoramiento en la negociación de precios o en los trámites administrativos, nuestra labor de intermediación comprende poner de acuerdo a las partes con respecto a condiciones materiales específicas de cada operación; por ejemplo, la limpieza de la vivienda, la renovación de la pintura o de algunos enseres, en el caso de un alquiler, o la venta con la cocina equipada o con la vivienda vacía.

 

Por lo que puedes leer resumido en estos cuatro bloques anteriores sobre nuestra experiencia al servicio del cliente, verás que, en efecto, la información resulta clave para la intermediación inmobiliaria, como mencionábamos anteriormente.

En un post anterior, hemos indicado como la marca Metroútil, su imagen como empresa, también «trabaja» para nuestros clientes, facilitando las transacciones.

En cuanto a las visitas a los inmuebles, acompañados por los asesores de Metroútil, deseamos recordar lo indicado también en un post anterior: realizamos cuantas visitas requiera el cliente para tomar su decisión. Esto también nos diferencia de otras empresas inmobiliarias que rehúsan hacer más de una o dos visitas, como quizá hayas comprobado por experiencia propia.

 

 

Fotos, de arriba abajo:

Borja Sánchez, responsable de la oficina de la Inmobiliaria Metroútil.

Saliendo para una visita. Es Pilar, asesora de vivienda en Inmobiliaria Metroútil.

María y Sandra, asesoras de vivienda, en un momento de su actividad en la oficina de Metroútil.

Leopoldo, nuestro asesor de fincas, suelo de labor y suelo urbanizable, habla con María, asesora de vivienda, en la oficina de Metroútil.