Alquiler, venta, habitabilidad

30/09/2018

Septiembre inmobiliario en Salamanca es mes del alquiler y, hacia sus fechas finales, también el mes de la mudanza de los arrendatarios a sus viviendas alquiladas, una mudanza que continúa en los primeros días de octubre. Los inquilinos en la capital charra son en su mayoría estudiantes y, desde mayo y junio, van buscando y encontrando vivienda para los meses escolares y académicos; también en septiembre la búsqueda continúa, pues no son pocos quienes lo han dejado para estas fechas.

 

¿Cuáles son las claves para alquilar una vivienda a la persona adecuada?

Todos los propietarios querrían saber la respuesta a esta pregunta, ¿verdad?, pero, antes, ¿cómo describiríamos a ese arrendatario adecuado?

Estaríamos de acuerdo en que sería la persona que se encuentra a gusto en la vivienda y que responde de sus obligaciones como inquilino, principalmente, cuidar el inmueble, abonar la renta y ser uno más en la convivencia vecinal.

Y por parte del arrendador, ¿cuál sería el adecuado?

Como dicen en las películas, «no es nada personal», ya que no hay buen arrendador si la vivienda no es habitable.

Por habitabilidad podríamos entender un aceptable estado de la construcción y de las instalaciones, e incluso limpieza del inmueble y también higiene, como el cambio de colchón de las camas si se trata de una vivienda amueblada en alquiler.

Pero, más allá del sentido común y del criterio de cada persona, ¿qué nos dice la normativa sobre habitabilidad? Vamos a refrescar lo principal.

 

La cédula de habitabilidad

El carácter «habitable» de una vivienda queda acreditado por la cédula de habitabilidad que otorga la Administración competente según establezca cada Comunidad Autónoma: el Ayuntamiento local, la delegación de Gobierno o el órgano competente de la Comunidad. El otorgamiento de esta cédula significa que se dan por válidos los metros de la vivienda, sus estancias y sus condiciones de salubridad, principalmente.

La tramitación de la cédula de habitabilidad depende de la normativa propia de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda; su expedición debe ajustarse además de al Código Técnico de la Edificación y al Plan General de Ordenación Urbana municipal.

 

Tipos de cédula de habitabilidad

Para la primera ocupación

No se otorga cédula, con este nombre, sino una Licencia de Primera Ocupación dada por el Ayuntamiento para las viviendas de nueva construcción.

Cédulas de habitabilidad de primera ocupación de reforma o rehabilitación

Se otorga para las viviendas reformas o rehabilitados con una señalada modificación de la planta, sin tocar los elementos estructurales, se entiende, por descontado.

Cédulas de habitabilidad de segunda ocupación o preexistentes

Se solicitan cuando se desea alquilar o vender la vivienda y no se da ninguno de los dos casos anteriores.

 

En Castilla y León

En la Comunidad Autónoma de Castilla y León se ha suprimido la cédula de habitabilidad desde el año 2000, razonando que es una duplicación de control por parte de la Administración Pública, desde el momento en el que el edificio o vivienda deben contar con la Licencia de Primera Ocupación del Ayuntamiento, mediante la que se acredita su habitabilidad.

«Todos los proyectos de construcción, rehabilitación, ampliación o reforma de viviendas que se presenten en los Ayuntamientos para solicitar la licencia urbanística municipal de obra, uso u ocupación, incluirán en su memoria la justificación, realizada por el facultativo redactor del mismo y bajo su responsabilidad, del cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas en la normativa vigente», dice el Decreto 147/2000, de 29 de junio, publicado en el número 127 del Boletín de la Comunidad, de 3 de julio de 2000.

Esta cédula de habitabilidad también está suprimida en AndalucíaAragónCastilla-La ManchaExtremaduraGaliciaMadrid y País Vasco.

Las Comunidades Autónomas donde la cédula de habitabilidad está vigente son AsturiasCantabriaCataluñaCeutaComunidad ValencianaIslas BalearesIslas CanariasLa RiojaMelillaMurcia y Navarra.

 

Certificado de eficiencia energética

Es otro documento necesario para ofrecer una vivienda en venta o en alquiler. Su obligatoriedad está vigente por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

«Mediante este real decreto se transpone parcialmente la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, en lo relativo a la certificación de eficiencia energética de edificios, refundiendo el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, con la incorporación del Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios existentes, teniendo en consideración además la experiencia de su aplicación en los últimos cinco años».

 

Minipisos y pisos colmena

En los primeros días de septiembre los medios de comunicación han publicado noticias sobre el alquiler como viviendas de habitáculos que no se han llamado así, «viviendas», sino «minipisos» y también «pisos colmena». Cuando estos «pisos» se describen palabras reales, se emplean términos como «zulos», lo cual orienta claramente sobre sus características.

Sin tardanza, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) declaró oficialmente desde su sitio web que los minipisos o casas colmena no son viviendas, es decir, lugares de residencia, pues su uso solo podría darse ocasionalmente, dadas sus reducidas dimensiones.

 

* * *

 

Hace unos días, un colega de otra empresa inmobiliaria decía que los inquilinables se cansan viendo «pisos Cuéntame» y en el momento que ven uno de Ikea, se quedan con él, ¡no dura nada ese piso anunciado!

Esta es una pista importante para el propietario de una vivienda en alquiler con el que ha comenzado este artículo: el interior cuidado de una vivienda aumenta y acelera las posibilidades de encontrar un ocupante. En este aspecto, el mobiliario es un factor de importancia, incluso decisivo, por sí mismo y por la situación del mercado a la que hacía referencia nuestro colega.

Ocurre que, con la intención de agotar la vida útil de los muebles, cuando estos se retiran de la vivienda habitual, suelen destinarse a la vivienda en alquiler. Otras dos razones para esta actuación son la consideración de gasto y no de inversión el amueblamiento de la vivienda en alquiler y también la valoración de que una persona de paso en una vivienda puede también pasar por alto algunas de sus características relacionadas con un menor confort y estética. De esto nos ocuparemos en un artículo próximo. ¡Gracias por visitarnos!

Dos grandes tendencias del real estate en 2019

 

2019 en el sector inmobiliario será de crecimiento moderado, esta es la previsión unánime desde el propio sector y desde el sector financiero. Significa que el contexto general de la economía española continúa saliendo a flote después de la grave crisis de 2008.

«El sector inmobiliario en España continuará creciendo y consolidándose a lo largo de este 2019 si bien lo hará de manera moderada, según constatan representantes de varios operadores del sector», (@elEconomistaes, @europapress).

Es un cambio lento, pero positivo, y la crisis global que se ha anunciado para este año aún no se ha instalado en nuestro país, aunque sí en nuestro entorno más cercano, los demás países de la Unión Europea.

«La economía española creció un 2,5% en 2018 y aguanta en medio de la ralentización global. El PIB de España avanzó un 0,7% en el cuarto trimestre del año pasado, muy por encima del crecimiento registrado en la zona euro» (@antonio_maqueda, @elpais_economia).

No obstante, está comprobado un enlentecimiento, que se ha traducido en un crecimiento inferior a la de los últimos cuatro años, según el último índice publicado, correspondiente al tercer trimestre de 2018 (@ldoncel, @elpais_economia).

La traducción de lo anterior para el sector inmobiliario será una consecuente moderación en el alza de los precios para la vivienda en venta, como pronostica el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) (@consejoCOAPI), subrayando que este comportamiento no será uniforme en España.

Por el contrario, según el mismo Consejo, los precios del alquiler subirán más de lo deseado por los arrendatarios, a resultas no tanto de la situación económica como del reciente cambio normativo que ha supuesto la derogación del decreto de medidas urgentes establecido en diciembre del año pasado. «Se ha limitado la capacidad de garantizarse el arrendamiento por parte del propietario al reducir la fianza a solo dos meses. El riesgo de impago es mucho más alto y, como indica la lógica económica, ante mayor riesgo tienden a subir los precios», afirma José Luis Polo, vocal del Consejo General de Colegios API y presidente del Colegio API de Guipuzkoa.

Ante esta perspectiva, el COAPI, en voz de su presidente, Diego Galiano, considera que «la situación creada ha generado una gran inseguridad jurídica entre profesionales inmobiliarios y ciudadanos. “Los pactos e intereses políticos de cada momento no pueden ponerse por encima de la necesaria seguridad de las operaciones inmobiliarias. La vivienda es uno de los pilares fundamentales de la dignidad de las personas y de las familias, conforme a su función social, y exige una política estable y previsible”, señala».

En este contexto, Metroútil ofrece a compradores y vendedores, arrendadores y arrendatarios, inmuebles seleccionados, información y experiencia en la negociación, siempre con la premisa de que el cliente es quien elige los criterios para llevar a cabo una operación de compraventa o de alquiler.

 

 

 

Conócenos más. Metroútil: información, personalización, experiencia, intermediación inmobiliaria

 

Cuando nos presentamos como empresa, decimos que Metroútil se dedica a la intermediación inmobiliaria, y para el desarrollo de esta actividad, la información es clave:

  • tanto el reunir y disponibilizar la información
  • como el relacionar de forma adecuada la información con cada cliente, es decir, personalizar los datos para cada operación inmobiliaria.

 

De casi 2.000 años a.C. se tienen noticias de la actividad consistente en acercar la oferta y la demanda, que es la meta de intermediar, ya que la figura del corredor de bienes se encuentra regulada en Mesopotamia en el Código de Hammurabi.

El momento del sector inmobiliario es de recuperación, pero una recuperación desigual entre las ciudades españolas. Por lo tanto, a la hora de generalizar, cabría hablar también de cambio.

Este cambio que se percibe tiene dos características reseñables:

  • por un lado, un alza de los precios de compra, especialmente en las grandes capitales de España, como Madrid, Valencia y Barcelona,
  • y por otro lado, el alza también de los precios del alquiler, incluso con un componente de especulación, motivada por la demanda de alquiler vacacional o alquiler turístico, también de forma más acentuada en grandes ciudades, con incrementos de hasta el 30%.

 

¿Y en Salamanca? El responsable de la oficina de Metroútil, Borja Sánchez, nos dice para este post que, en este momento, en la ciudad de Salamanca:

  • El precio de la vivienda sube en el centro mientras que se mantiene en las demás zonas.
  • En los alquileres coexisten dos tendencias: la opción de mantener el precio y la opción de elevarlo; es este segundo caso, las subidas son de un 10-15% y se dan indistintamente en todas las zonas de la capital salmantina.
  • En cuanto al alquiler turístico, Borja subraya que Metroútil no trabaja esta modalidad.

 

Metroútil tiene una oficina abierta al público a pie de calle, luminosa, donde las paredes son ventanales por dos de los costados. Su instalación y su mobiliario transmiten al recién llegado que se encuentra en un entorno en el que prima la mentalidad práctica, centrada en la razón de ser de la oficina: dar servicio al cliente que nos deposita su atención y su confianza. Amplias mesas para los asesores y sillas para el público son los protagonistas; es un mobiliario convencional de oficina, un entorno de trabajo agradable, sencillo y actual.

Nuestros asesores son profesionales del sector inmobiliario, todos con una sólida experiencia, ya que en este momento en Metroútil no trabaja ningún profesional que empieza su carrera.

Escuchamos al cliente, con la meta de dar respuesta a sus expectativas, y si esto te suena a frase comercial o a perogrullada, piensa en las empresas que probablemente conoces en las que a toda costa se quiere encaminar a los clientes hacia un interés de la empresa, pasando por encima del interés que el cliente transmite. Unos lo llamarán educación; otros, respeto; en muchas empresas se llama cultura comercial y así también lo consideramos en Metroútil, donde nuestra actividad se planifica a partir del encargo del cliente.

Además de escuchar al cliente, le brindamos nuestra experiencia, y muy específicamente:

  • Con información cribada de calidad sobre inmuebles, conforme a los requisitos que nos plantea para su operación inmobiliaria.
  • Con nuestro asesoramiento y opinión sobre precios, de acuerdo con el conocimiento del mercado y con la información sobre este en cada momento.
  • Por el conocimiento y la práctica en los procesos de compra, venta y alquiler, facilitamos todos sus trámites administrativos a nuestros clientes: desde solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad hasta la firma del contrato de alquiler o de la escritura de compraventa, pasando trámites diversos como la solicitud y recogida del certificado de estar al día de los pagos a la comunidad.
  • Además del asesoramiento en la negociación de precios o en los trámites administrativos, nuestra labor de intermediación comprende poner de acuerdo a las partes con respecto a condiciones materiales específicas de cada operación; por ejemplo, la limpieza de la vivienda, la renovación de la pintura o de algunos enseres, en el caso de un alquiler, o la venta con la cocina equipada o con la vivienda vacía.

 

Por lo que puedes leer resumido en estos cuatro bloques anteriores sobre nuestra experiencia al servicio del cliente, verás que, en efecto, la información resulta clave para la intermediación inmobiliaria, como mencionábamos anteriormente.

En un post anterior, hemos indicado como la marca Metroútil, su imagen como empresa, también «trabaja» para nuestros clientes, facilitando las transacciones.

En cuanto a las visitas a los inmuebles, acompañados por los asesores de Metroútil, deseamos recordar lo indicado también en un post anterior: realizamos cuantas visitas requiera el cliente para tomar su decisión. Esto también nos diferencia de otras empresas inmobiliarias que rehúsan hacer más de una o dos visitas, como quizá hayas comprobado por experiencia propia.

 

 

Fotos, de arriba abajo:

Borja Sánchez, responsable de la oficina de la Inmobiliaria Metroútil.

Saliendo para una visita. Es Pilar, asesora de vivienda en Inmobiliaria Metroútil.

María y Sandra, asesoras de vivienda, en un momento de su actividad en la oficina de Metroútil.

Leopoldo, nuestro asesor de fincas, suelo de labor y suelo urbanizable, habla con María, asesora de vivienda, en la oficina de Metroútil.

 

 

 

 

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