Requisitos mínimos para la prestación de servicios de asesoramiento en contratos de crédito inmobiliario y para el registro de los prestamistas inmobiliarios

 

Vigentes desde el 16 de junio por Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y se adoptan otras medidas en materia financiera.

 

El próximo 16 de junio entra en vigor la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo. BOE núm. 65, de 16 de marzo), a la que hemos dedicado una página en nuestra web y en el blog, con el resumen de su contenido.

Después de la ley, vino el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, «por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera».

Por su interés, ofrecemos a continuación la página del blog del Colegio de Registradores de la Propiedad de España en la que se informa acerca de las indicaciones contenidas en dicho RD: «Reglamento de contratos inmobiliarios: vigente en junio». 

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«Reglamento de contratos inmobiliarios: vigente en junio»

El Reglamento de desarrollo de la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario (RD 309/2019, de 26 de abril de 2019), que establece los requisitos exigibles para la prestación de servicios de asesoramiento y para el registro de los prestamistas inmobiliarios, entrará en vigor el próximo 16 de junio.

Este Real Decreto se centra, en primer lugar, en regular aquellos aspectos necesarios para la plena transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, ante la urgencia derivada del procedimiento de infracción abierto por la Comisión Europea por la falta de transposición en el plazo previsto por la citada Directiva, lo que justifica que se limite a regular los aspectos imprescindibles para completar la transposición de la citada Directiva, pero que no se haya ocupado, en cambio, de realizar el ajuste de las correspondientes normas reglamentarias.

El Reglamento de contratos inmobiliarios establece, por un lado, qué requisitos mínimos deberán cumplirse para poder ofrecer servicios de asesoramiento y que permitirán, a su vez, a las personas que ofrezcan los mismos el uso de los términos ‘asesoramiento independiente’ y ‘asesor independiente’. 

 

Prohibiciones de asesoramiento

En concreto, introduce los requisitos exigibles para la prestación de servicios de asesoramiento y para el registro de los prestamistas inmobiliarios; las obligaciones de información del prestamista inmobiliario al prestatario y la utilización de medios telemáticos en la remisión de documentación por el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o representante designado al notario. Asimismo, determina las características exigibles al seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de crédito, y sus condiciones.

Así, únicamente cuando se preste el servicio de asesoramiento podrá emplearse en la publicidad y en la información precontractual las expresiones ‘asesor’, ‘asesoría’, ‘asesoramiento’ o términos que resulten en la práctica análogos.

El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado que ofrezca préstamos inmobiliarios y no ofrezca servicio de asesoramiento deberá señalar de forma expresa y clara en forma de información precontractual adicional que no está prestando el servicio de asesoramiento.

Además, no deberá incluir los vocablos ’asesorar’, ‘asesor’, ‘asesoría’, ‘asesoramiento’ o términos que en la práctica resulten análogos en la publicidad, en la información precontractual y en el contrato de préstamo inmobiliario, salvo para indicar de forma clara y directa que ese servicio no se incluye entre los servicios que se prestan o van a prestarse.

El asesor que reciba retribución o cualquier forma de ventaja, directa o indirecta, o vinculada o no con los servicios de asesoramiento, de algún prestamista o de una tercera persona, deberá señalar expresamente en el contrato de asesoramiento este hecho, la periodicidad con la que el asesor vaya a recibir la ventaja del prestamista o del tercero y su cuantía o, cuando no se hubiese pactado cuantía expresa, la fórmula o criterio empleado para determinarla.

En ningún caso se entenderá que un prestamista de crédito inmobiliario está ofreciendo un servicio en aquellos supuestos en los que los productos que se ofrecen al prestatario son únicamente los del propio prestamista.

 

Asesoramiento independiente

El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado que preste servicios de asesoramiento independiente deberá tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado, y presentarle al potencial prestatario al menos tres ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará. Además, no percibirá remuneración alguna por esos servicios de asesoramiento de uno o varios prestamistas o de cualquier tercero interesado en la operación.

La inscripción de los prestamistas de crédito inmobiliario en el registro requerirá la previa verificación, por parte de la autoridad competente, que además, deberá comprobar, respecto de las personas físicas establecidas como prestamistas de crédito inmobiliario o de los administradores de un prestamista de crédito inmobiliario con forma de persona jurídica, que dispongan del nivel de conocimientos y competencia exigidos por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario; posean reconocida honorabilidad comercial y profesional; carezcan de antecedentes penales relacionados con asuntos financieros; y no hayan sido declarados con anterioridad en concurso de acreedores calificado como culpable, salvo que hayan sido rehabilitados.

 

Liquidación de intereses

Los prestamistas de crédito inmobiliario tendrán que facilitar a los prestatarios en cada liquidación de intereses o comisiones que practiquen por sus servicios, un documento de liquidación. Además, en el caso de que el tipo de interés aplicable al préstamo pueda determinarse mediante subasta en los mercados de capital, de forma que el prestamista no pueda informar de la variación al prestatario antes de que la misma se aplique, le tendrá que informar del procedimiento de determinación del tipo de interés y la forma en que ello podría afectarle con una antelación a la subasta de al menos quince días naturales.

Por otra parte, estos profesionales deberán facilitar la información que permita a los sucesores de un prestatario, fiador o garante, una vez acreditada tal condición por cualquier medio admisible en Derecho, conocer el estado del préstamo inmobiliario frente a aquel al tiempo del fallecimiento del causante. En ningún caso podrá exigirse la acreditación de la aceptación de la herencia a los efectos del suministro de la información.

Con respecto a los medios técnicos, el Real Decreto establece que los medios telemáticos seguros empleados para la remisión al notario de la documentación relativa a la información general, precontractual y personalizada, que deberán en todo momento asegurar la conexión con la totalidad de los notarios, en garantía del derecho a la libre elección del fedatario.

Corresponderá a la Dirección General de los Registros y del Notariado la inspección de las plataformas empleadas por el prestamista, intermediario de crédito o representante designado y los notarios, en particular a los efectos del cumplimiento por las mismas de los requisitos establecidos en este real decreto y demás disposiciones aplicables.

 

Deuda no garantizada

Este Real Decreto de contratos inmobiliarios transpone la Directiva 2017/2399 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2017, por la que se modifica la Directiva 2014/59/UE, en lo que respecta a la modificación introducida en el artículo 108 de esta última, sobre el orden de prioridad de los instrumentos de deuda no garantizada en caso de insolvencia, cuyo objeto es aclarar qué se entiende por derivado implícito, condición que resultaría excluyente para calificar un instrumento de deuda como senior no preferente.

Además, se exime a las entidades de crédito españolas de una autorización previa para que sus emisiones de instrumentos de capital del nivel 1 adicional y capital de nivel 2 computen para cumplir con los requisitos de solvencia. A diferencia de lo que ocurre en España, en la práctica totalidad del resto de países de la Unión Europea estos instrumentos computan como capital regulatorio sin obligación de que exista una previa autorización administrativa.

La legislación comunitaria establece que el capital de nivel 1 es el destinado a garantizar las actividades de las entidades y a obtener solvencia. El de mayor calidad es denominado de los activos ponderados por riesgo capital 1 ordinario. El capital de nivel 2 es el destinado a absorber pérdidas en caso de liquidación.

Permite reembolsar a los depositantes y acreedores preferentes en caso de insolvencia bancaria. El capital 1 ordinario debe suponer el 4,5 por ciento. El capital regulatorio, supone el 8 por ciento del total.

Así, en esos países, la obligación de aprobación previa solamente se aplica a los instrumentos de capital ordinario de nivel 1, conforme a la normativa de la Unión Europea. La eliminación de este requerimiento de autorización será de aplicación no solo a las nuevas emisiones sino también a los procedimientos de autorización actualmente en curso y no finalizados.

El Reglamento de contratos inmobiliarios determina las condiciones que debe cumplir el seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de crédito y su importe mínimo.

También, prevé la cooperación entre el Banco de España y las autoridades competentes de las comunidades autónomas, además, se le habilita para establecer normas técnicas reguladoras de la forma de acceso a la Central de Información de Riesgos

Los prestamistas, intermediarios de crédito, sus representantes designados y los grupos consolidables de todos ellos, cuya supervisión corresponda al Banco de España, deberán remitir con la forma y periodicidad que este requiera la información que considere necesaria para cumplir con su función de supervisión.

Finalmente, se recogen los requisitos específicos de información que deben suministrarse en lo relativo a los contratos de crédito inmobiliario en el marco de las comunicaciones a través de telefonía vocal.

 

 

Créditos de las imágenes

Foto superior de la página: Andrey Popov (@cwwmbm) vía Postbank (@postbank). Foto en medio de la página: FDV, con licencia CC BY-SA 3.0 en OK Diario. Iconos en Flaticon:  1 - Freepik. 2 - Freepik. 3 - Eucalyp.

 

 

 

Conócenos más. Metroútil: información, personalización, experiencia, intermediación inmobiliaria

 

Cuando nos presentamos como empresa, decimos que Metroútil se dedica a la intermediación inmobiliaria, y para el desarrollo de esta actividad, la información es clave:

• tanto el reunir y disponibilizar la información
• como el relacionar de forma adecuada la información con cada cliente, es decir, personalizar los datos para cada operación inmobiliaria.

 

De casi 2.000 años a.C. se tienen noticias de la actividad consistente en acercar la oferta y la demanda, que es la meta de intermediar, ya que la figura del corredor de bienes se encuentra regulada en Mesopotamia en el Código de Hammurabi.

El momento del sector inmobiliario es de recuperación, pero una recuperación desigual entre las ciudades españolas. Por lo tanto, a la hora de generalizar, cabría hablar también de cambio.

Este cambio que se percibe tiene dos características reseñables:

• por un lado, un alza de los precios de compra, especialmente en las grandes capitales de España, como Madrid, Valencia y Barcelona,
• y por otro lado, el alza también de los precios del alquiler, incluso con un componente de especulación, motivada por la demanda de alquiler vacacional o alquiler turístico, también de forma más acentuada en grandes ciudades, con incrementos de hasta el 30%.

 

¿Y en Salamanca? El responsable de la oficina de Metroútil, Borja Sánchez, nos dice para este post que, en este momento, en la ciudad de Salamanca:

• El precio de la vivienda sube en el centro mientras que se mantiene en las demás zonas.
• En los alquileres coexisten dos tendencias: la opción de mantener el precio y la opción de elevarlo; es este segundo caso, las subidas son de un 10-15% y se dan indistintamente en todas las zonas de la capital salmantina.
• En cuanto al alquiler turístico, Borja subraya que Metroútil no trabaja esta modalidad.

 

Metroútil tiene una oficina abierta al público a pie de calle, luminosa, donde las paredes son ventanales por dos de los costados. Su instalación y su mobiliario transmiten al recién llegado que se encuentra en un entorno en el que prima la mentalidad práctica, centrada en la razón de ser de la oficina: dar servicio al cliente que nos deposita su atención y su confianza. Amplias mesas para los asesores y sillas para el público son los protagonistas; es un mobiliario convencional de oficina, un entorno de trabajo agradable, sencillo y actual.

Nuestros asesores son profesionales del sector inmobiliario, todos con una sólida experiencia, ya que en este momento en Metroútil no trabaja ningún profesional que empieza su carrera.

Escuchamos al cliente, con la meta de dar respuesta a sus expectativas, y si esto te suena a frase comercial o a perogrullada, piensa en las empresas que probablemente conoces en las que a toda costa se quiere encaminar a los clientes hacia un interés de la empresa, pasando por encima del interés que el cliente transmite. Unos lo llamarán educación; otros, respeto; en muchas empresas se llama cultura comercial y así también lo consideramos en Metroútil, donde nuestra actividad se planifica a partir del encargo del cliente.

Además de escuchar al cliente, le brindamos nuestra experiencia, y muy específicamente:

• Con información cribada de calidad sobre inmuebles, conforme a los requisitos que nos plantea para su operación inmobiliaria.
• Con nuestro asesoramiento y opinión sobre precios, de acuerdo con el conocimiento del mercado y con la información sobre este en cada momento.
• Por el conocimiento y la práctica en los procesos de compra, venta y alquiler, facilitamos todos sus trámites administrativos a nuestros clientes: desde solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad hasta la firma del contrato de alquiler o de la escritura de compraventa, pasando trámites diversos como la solicitud y recogida del certificado de estar al día de los pagos a la comunidad.
• Además del asesoramiento en la negociación de precios o en los trámites administrativos, nuestra labor de intermediación comprende poner de acuerdo a las partes con respecto a condiciones materiales específicas de cada operación; por ejemplo, la limpieza de la vivienda, la renovación de la pintura o de algunos enseres, en el caso de un alquiler, o la venta con la cocina equipada o con la vivienda vacía.

 

Por lo que puedes leer resumido en estos cuatro bloques anteriores sobre nuestra experiencia al servicio del cliente, verás que, en efecto, la información resulta clave para la intermediación inmobiliaria, como mencionábamos anteriormente.

En un post anterior, hemos indicado como la marca Metroútil, su imagen como empresa, también «trabaja» para nuestros clientes, facilitando las transacciones.

En cuanto a las visitas a los inmuebles, acompañados por los asesores de Metroútil, deseamos recordar lo indicado también en un post anterior: realizamos cuantas visitas requiera el cliente para tomar su decisión. Esto también nos diferencia de otras empresas inmobiliarias que rehúsan hacer más de una o dos visitas, como quizá hayas comprobado por experiencia propia.

 

 

Fotos, de arriba abajo:

Borja Sánchez, responsable de la oficina de la Inmobiliaria Metroútil.

Saliendo para una visita. Es Pilar, asesora de vivienda en Inmobiliaria Metroútil.

María y Sandra, asesoras de vivienda, en un momento de su actividad en la oficina de Metroútil.

Leopoldo, nuestro asesor de fincas, suelo de labor y suelo urbanizable, habla con María, asesora de vivienda, en la oficina de Metroútil.

 

 

 

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