Finalizando 2018, una panorámica sobre la vivienda, la economía y la empresa y el comercio inmobiliarios

Gráfico de solomarketing.es

Como para que se cumpla el cante flamenco por malagueñas: «ya te lo decía yo / que aquello se acabaría, / que en la casa de los pobres / dura poco la alegría», los expertos anuncian la próxima crisis para 2019, cuando el 2018 ha significado un respiro apenas de la anterior.

En este momento, «El Banco de España ve una desaceleración “en parte prevista” y afectada por el deterioro internacional» (Europa Press).

Alquiler

Nuestra experiencia no coincide en ocasiones con lo que transmiten los medios, y esto se refiere principalmente al alquiler; como reflejamos en nuestro blog al comenzar este curso 2018-2019, las subidas son moderadas en nuestro entorno, lejos de las registradas en Madrid o Barcelona. Una subida superior al 15% no es habitual en Salamanca y cuando se propone, no es raro que se regrese al precio inicial.

En resumen de todo ello: el mercado del alquiler sostiene un avance moderado, sin altibajos, en Salamanca y provincia, y no es tan rápido como para lanzar las campanas al vuelo de una gran recuperación económica.

Si no crecen las excelentes noticias, tampoco crecen las peores, ya que, como expresa el responsable de nuestra oficina no han aumentado los desahucios por impago del alquiler, al contrario de lo que ocurre en buena parte del territorio español.

Compra

En la experiencia de compra inmobiliaria, la actividad de Metroútil ha seguido acelerándose, los teléfonos suenan, la cartera de inmuebles se amplía sin pausa y el interés de los compradores de segunda vivienda aumenta.

Es posible que este panorama sea similar al que puedan describir otras empresas inmobiliarias de nuestra capital y un indicador de esta posibilidad es el aumento de oficinas inmobiliarias.

En Metroútil ofrecemos viviendas con un amplio abanico de precios, desde una franja de los 50.000 a 100.000 euros, para entrar a vivir.

Hipotecas

Ha tenido una amplia resonancia en los medios la resolución del Gobierno para que sean los bancos quienes abonen el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), aunque no será el único gasto que asuman, ya que sobre las entidades bancarias recaerán también los gastos de escritura, gestoría y arancel notarial, lo que supondrá que el comprador de vivienda con hipoteca se ahorrará entre un 85 y un 93% de los gastos hipotecarios, explica Idealista. A cambio, y para resarcirse, las entidades bancarias elevarán las condiciones de las hipotecas.

Resumiendo, para el bolsillo del consumidor la noticia no es noticia, ya que el desembolso será casi el mismo o tal vez algo superior.

De mayor interés nos ha resultado hacernos eco de la recomendación acerca de contratar una hipoteca de tipo fijo, opción que permite un mejor manejo de las finanzas domésticas. Así lo hemos recogido en nuestros perfiles sociales empezando el curso 2018-2019; ahora, tres meses después, los datos dicen que dos de cada tres hipotecas que se firman son a tipo fijo.

Jóvenes y vivienda

Cada vez son más los jóvenes treintañeros, individualmente o con sus parejas, que acuden a Metroútil o bien a OYRSA, para reformar una propiedad que ya han adquirido o les han cedido en su familia. Venimos de años desérticos de este público y cada visita no deja de alegrarnos.

Sin embargo, el paisaje general se resume en que las tres cuartas partes de los jóvenes emancipados, o millennials, viven de alquiler y no pueden comprar una vivienda, aunque son la quinta parte, aproximadamente, de los potenciales compradores de vivienda.

«Los españoles tardan una década más que sus vecinos europeos en adquirir una vivienda en propiedad», titula recientemente el periódico El Español. Aún por detrás de España se encuentra Suiza, donde el promedio de edad en la compra de primera vivienda son 49 años frente a los 41 de España.

Alquiler social

La vivienda en renta por una cantidad simbólica para personas y familias de escasos recursos es la respuesta principal al sinhogarismo que se desea erradicar, desde la Administración pública, partidos políticos y diversas ONG y asociaciones. En nuestra ciudad, Salamanca, Cáritas ha estado en campaña durante una semana de noviembre para hacer visible este problema personal, social y político. La responsable de su servicio de acogida, Nieves Egido, sostiene que «es posible acabar con el sinhogarismo», con soluciones como las que se proponen de continuo desde esta organización:

«Nuestras propuestas para acabar con el sinhogarismo las dirigimos a las Administraciones Públicas, les pedimos que hagan real su opción y orientación a la garantía y acceso de derechos en la elaboración de políticas públicas, en especial impulsando medidas de fomento del alquiler social y de ampliación del parque de vivienda pública.

A los medios de comunicación solicitamos que informen de la realidad de las personas en situación de sin hogar alejándose de las miradas estereotipadas o sensacionalistas, e incorporar la vulneración de derechos a la narrativa comunicativa.

A la ciudadanía en general les animamos a que miren y visibilicen a las personas en situación de sin hogar con las que cada día nos cruzamos, intentando comprender su situación como una vulneración del derecho humano a la vivienda.

A las entidades sociales, que impulsen los espacios de trabajo en red y coordinación, de cara a ser más eficaces en las actuaciones que faciliten el acceso a derechos de las personas en situación de sin hogar».

Qué es un alquiler social, quién y cómo puede solicitarlo es materia de esta detallada página que publica el portal especializado Ayudas-subvenciones.es.

Hay que mencionar que, además de ser positivo para su beneficiario directo, el alquiler social ofrece unos valores añadidos sociales y económicos. Por ejemplo, en nuestra comunidad autónoma, Castilla y León, el consejero de Fomento ha destacado que «los alquileres sociales ayudan a combatir la despoblación». Ha sido en el acto de inauguración de la cesión para este fin de viviendas en desuso propiedad de la Iglesia católica, una cesión frecuente, como vemos en los medios.

Casa inteligente, casa eficiente

O domótica y sostenibilidad energética. El desarrollo de la electrónica y la regulación de las Administraciones Públicas son dos factores que influyen en estos dos ámbitos que cada vez más consumidores consideran parte de su hogar o espacio de forma imprescindible. Uno y otro requieren unos dispositivos electrónicos determinados y unas mínimas condiciones constructivas.

Para la smart home,

«en 2018 el mercado global de la domótica aumentará casi un tercio en comparación con el año anterior. [...] Según los expertos en mercados, la categoría que más rápido está creciendo, con una tasa del 39,1% desde hace cinco años, son los altavoces inteligentes, como Amazon Echo o Google Home».

La eficiencia energética es hoy exhaustivamente medida por imperativo legal en la actividad inmobiliaria de compraventa y alquiler. El certificado energético obligatorio es uno de los servicios que ofrece Metroútil a través de las áreas de arquitectura y de arquitectura técnica de OYRSA.

También a través de OYRSA ofrecemos todo el abanico de reformas que caben dentro de la rehabilitación energética de viviendas y edificios y otros espacios, desde la renovación del cuarto de calderas y la fontanería del edificio hasta la instalación de soluciones para la envolvente.

Sin embargo, hoy por hoy, la eficiencia energética es un maratón de largo recorrido en el que aún no destacan muchos participantes. Esto tiene incluso repercusiones económicas en la actividad del Real Estate y estamos viendo que, en algunas zonas, las casas en venta o en alquiler se encarecen en razón de su eficiencia energética, tal como recoge Idealista en uno de sus reportajes más recientes.

No hay recetas en el negocio inmobiliario

La digitalización marca nuestra sociedad y su evolución hoy en día; estamos en la era de la digitalización, que hasta podría presentarse como amenaza de la digitalización, más específicamente. ¿Cuántas veces hemos oído o leído frases e interrogantes como: «El auge de las inmobiliarias online: ¿Acabarán con las tradicionales?».

En este entorno, el comercio tradicional y su trato directo con el cliente es una opción por la que se sigue apostando, con éxito y también a lo grande, como el protagonista de este titular: «Lessors desafía a la digitalización con la apertura de 40 inmobiliarias».

Lessors Real Estate es una inmobiliaria madrileña que en este momento publica en Twitter con un perfil (@Lessors_Esp ) en el que se autodescribe con esta frase: «Alquilamos tu vivienda adelantándote el pago de los próximos 36 meses, en el momento de la firma».

No hay recetas, hay empresas, y antes de empresas, hay empresarios, personas que toman decisiones de empresa. Que no hay caminos hechos ni procesos y procedimientos que garanticen un resultado se refleja también en las características de los participantes que entran en el sector inmobiliario. Ahora, por ejemplo, AENA irrumpe como inversor en busca de terrenos aledaños a los aeropuertos de Barajas y El Prat por 4.200 millones. En resumen:

«La mayor promotora inmobiliaria de España no es una inmobiliaria, es AENA, una empresa que no depende del inmobiliario para su negocio, al contrario».

La operación cuenta con Deloitte para la búsqueda de fondos y con Garrigues para el asesoramiento legal.

2019

¿Qué deparará el año próximo en el Real Estate? Podemos preguntárnoslo pues, aun en el caso de una crisis galopante como la que algunos vaticinan, la vida continúa.

Desde el área de estudios de Pisos.com se augura que el alquiler, el precio y las hipotecas marcarán la actividad inmobiliaria durante 2019.

Sin duda son factores clave, aunque su importancia se manifestará de diferentes formas y cada empresa inmobiliaria tendrá sus propias percepciones sobre el asunto.

Hoy cabe reseñar que el alquiler turístico es un asunto pendiente en la mayoría de las capitales españolas, que ahora están preparando sus normativas municipales; es el caso de Salamanca, ciudad donde Metroútil tiene su oficina. Contar una normativa es un paso más, un avance que resolverá problemas que ahora demandan solución, pero a continuación vendrá la casuística en su aplicación. Estaremos atentos.

El precio servirá como gran termómetro de la situación económica y también como indicador del valor de lo inmobiliario como hucha de las familias.

En cuanto a las hipotecas y el papel de la banca, como hemos reseñado, es previsible que el movimiento no sea apenas perceptible, ya que rebaja en los gastos de constitución de la hipoteca revertirá en un aumento por otro lado. Algunos medios se atreven a concretar que dicho incremento puede ser una cantidad tan poco significa como 13 euros mensuales.

Conócenos más. Metroútil: información, personalización, experiencia, intermediación inmobiliaria

Cuando nos presentamos como empresa, decimos que Metroútil se dedica a la intermediación inmobiliaria, y para el desarrollo de esta actividad, la información es clave:

• tanto el reunir y disponibilizar la información
• como el relacionar de forma adecuada la información con cada cliente, es decir, personalizar los datos para cada operación inmobiliaria.

De casi 2.000 años a.C. se tienen noticias de la actividad consistente en acercar la oferta y la demanda, que es la meta de intermediar, ya que la figura del corredor de bienes se encuentra regulada en Mesopotamia en el Código de Hammurabi.

El momento del sector inmobiliario es de recuperación, pero una recuperación desigual entre las ciudades españolas. Por lo tanto, a la hora de generalizar, cabría hablar también de cambio.

Este cambio que se percibe tiene dos características reseñables:

• por un lado, un alza de los precios de compra, especialmente en las grandes capitales de España, como Madrid, Valencia y Barcelona,
• y por otro lado, el alza también de los precios del alquiler, incluso con un componente de especulación, motivada por la demanda de alquiler vacacional o alquiler turístico, también de forma más acentuada en grandes ciudades, con incrementos de hasta el 30%.

¿Y en Salamanca? El responsable de la oficina de Metroútil, Borja Sánchez, nos dice para este post que, en este momento, en la ciudad de Salamanca:

• El precio de la vivienda sube en el centro mientras que se mantiene en las demás zonas.
• En los alquileres coexisten dos tendencias: la opción de mantener el precio y la opción de elevarlo; es este segundo caso, las subidas son de un 10-15% y se dan indistintamente en todas las zonas de la capital salmantina.
• En cuanto al alquiler turístico, Borja subraya que Metroútil no trabaja esta modalidad.

Metroútil tiene una oficina abierta al público a pie de calle, luminosa, donde las paredes son ventanales por dos de los costados. Su instalación y su mobiliario transmiten al recién llegado que se encuentra en un entorno en el que prima la mentalidad práctica, centrada en la razón de ser de la oficina: dar servicio al cliente que nos deposita su atención y su confianza. Amplias mesas para los asesores y sillas para el público son los protagonistas; es un mobiliario convencional de oficina, un entorno de trabajo agradable, sencillo y actual.

Nuestros asesores son profesionales del sector inmobiliario, todos con una sólida experiencia, ya que en este momento en Metroútil no trabaja ningún profesional que empieza su carrera.

Escuchamos al cliente, con la meta de dar respuesta a sus expectativas, y si esto te suena a frase comercial o a perogrullada, piensa en las empresas que probablemente conoces en las que a toda costa se quiere encaminar a los clientes hacia un interés de la empresa, pasando por encima del interés que el cliente transmite. Unos lo llamarán educación; otros, respeto; en muchas empresas se llama cultura comercial y así también lo consideramos en Metroútil, donde nuestra actividad se planifica a partir del encargo del cliente.

Además de escuchar al cliente, le brindamos nuestra experiencia, y muy específicamente:

• Con información cribada de calidad sobre inmuebles, conforme a los requisitos que nos plantea para su operación inmobiliaria.
• Con nuestro asesoramiento y opinión sobre precios, de acuerdo con el conocimiento del mercado y con la información sobre este en cada momento.
• Por el conocimiento y la práctica en los procesos de compra, venta y alquiler, facilitamos todos sus trámites administrativos a nuestros clientes: desde solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad hasta la firma del contrato de alquiler o de la escritura de compraventa, pasando trámites diversos como la solicitud y recogida del certificado de estar al día de los pagos a la comunidad.
• Además del asesoramiento en la negociación de precios o en los trámites administrativos, nuestra labor de intermediación comprende poner de acuerdo a las partes con respecto a condiciones materiales específicas de cada operación; por ejemplo, la limpieza de la vivienda, la renovación de la pintura o de algunos enseres, en el caso de un alquiler, o la venta con la cocina equipada o con la vivienda vacía.

Por lo que puedes leer resumido en estos cuatro bloques anteriores sobre nuestra experiencia al servicio del cliente, verás que, en efecto, la información resulta clave para la intermediación inmobiliaria, como mencionábamos anteriormente.

En un post anterior, hemos indicado como la marca Metroútil, su imagen como empresa, también «trabaja» para nuestros clientes, facilitando las transacciones.

En cuanto a las visitas a los inmuebles, acompañados por los asesores de Metroútil, deseamos recordar lo indicado también en un post anterior: realizamos cuantas visitas requiera el cliente para tomar su decisión. Esto también nos diferencia de otras empresas inmobiliarias que rehúsan hacer más de una o dos visitas, como quizá hayas comprobado por experiencia propia.

Fotos, de arriba abajo:

Borja Sánchez, responsable de la oficina de la Inmobiliaria Metroútil.

Saliendo para una visita. Es Pilar, asesora de vivienda en Inmobiliaria Metroútil.

María y Sandra, asesoras de vivienda, en un momento de su actividad en la oficina de Metroútil.

Leopoldo, nuestro asesor de fincas, suelo de labor y suelo urbanizable, habla con María, asesora de vivienda, en la oficina de Metroútil.

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